宅建事業者が売主で手付解除期限特約が無効と判断された事例

 融資特約に基づく白紙解除及び手附金返還 を求めた個人買主に対して、土地の売主であ る宅建業者が、手附解除期限経過による違約 金を請求した事案において、売主が宅建業者 である場合の手附解除期限特約は、宅建業法 39条2項の規定に反し、同3項により無効で ある一方、融資特約による白紙解除期限を伸 長するとの合意も認められないとして、双方 の主張を棄却した事例

【契約の概要】
売主事業者:X / 個人買主:Y
売買対象:土地
契約日:平成27年2月28日
売買代金:1億4,980万円
手付金:200万円
手付解除期限:平成27年3月7日
融資特約付き
融資未承認の場合の白紙解除期限:平成27年4月20日
(※以下融資特約期限と表示)
違約金の額:1,498万円
残代金支払い期限:平成27年4月末日

【トラブルとなった経緯】
・買主Yは4月20日までに銀行融資承認が得られず、4月28日に融資特約に基づく白紙解除を売主Xに通知。
・Xは融資特約期限を過ぎているため、残代金不払いを理由に契約を解除し、Yに違約金を請求(本訴)。
・Yは4月21日にXに対して融資特約期限を延長してほしい旨を懇請していたため、融資特約期限を4月28日まで延長する合意
 が成立していたと主張し、融資特約に基づく手付金の返還を請求(反訴)
・X、Yとも4月28日までに本件売買契約の履行に着手したと言える事実はない。

【判決の要旨】
 裁判所は次の通り判事し、X・Yのいずれの請求も棄却した。
(期間伸長の合意の成否)
 Yは、4月21日に、Xに対して、本件売買契約を一部変更して、融資承認取得期限並びに残代金の支払い及び本件土地の引渡し期日を伸長して欲しいと懇請し、その旨の合意書案を持参したが、Xは、銀行から内定書をもらうか、中間金を入れなければ合意書の締結に応じられないとして、これに署名押印しておらず、融資特約による白紙解除の期限を延長する合意が成立したとは認められない。

(手附金放棄による解除の成否及び債務不履 行の有無)
 本件売買契約における手付解除期限の特約は概要の通りとなっており、当事者の一方が契約の履行に着手するまでであっても、手付解除期限を経過すればYが手付金を放棄して解除することができないとする内容のものであることから、宅建業法39条3項により無効となる。
 上記により、手付放棄解除特約は無効であり、本件ではXもYも契約の履行に着手した事実はないから、Yは手付金を放棄することにより本件売買契約を解除することができる状況にあったこととなる。 Xは、手付解除をする場合には、手付解除であることを明示して意思表示する必要があり、Yはこれをしていないと主張するが、民法557条1項(手附解除)は、契約解除の意思表示とは別に手付放棄の意思表示を要するものとはいえない。

(結論)
 以上によれば、本件売買契約の債務不履行に基づき、違約金の支払を求めるXの本訴請求については、Yの手付金放棄による本件売買契約の解除が認められることとなるから債務不履行とはならず、その請求は認められない。
 また、融資特約の期間伸長の合意が成立し、これに基づき本件売買契約を白紙解除したとして、不当利得返還請求権に基づき、交付した手付金の返還を求めるYの反訴請求は、上記合意が成立したと認めるに足りる証拠がなく、かえって、Yが手付金を放棄したと認められるから、理由がない。 よって、X、Y双方の請求を棄却する。

◆東京地裁 平成28年10月11日判決

◆宅建業法39条2項
 宅地建物取引業者が、みずから売主となる宅地又は建物の売買契約の締結に際して手付を受領したときは、その手付がいかなる性質のものであつても、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主はその手付を放棄して、当該宅地建物取引業者はその倍額を償還して、契約の解除をすることができる。
◆宅建業法39条3項
 前項の規定に反する特約で、買主に不利なものは、無効とする。

(まとめ)
 宅建業者売主の場合、手付解除期限がある場合でも、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは手付解除ができるという認識ではなく、民事上無効となるという点を踏まえて特約を付す必要があります。また行政処分の対象ともなりうるので注意しておきたい判例です。
 一般売買においても融資特約の解除期限については問題になりやすいため、延長する場合は書面での合意を確実に取っておくべきですね。合意が取れない場合は一旦解除しておく方が無難でしょう。