相続や親の施設入居をきっかけに実家が空き家になり、何から手を付ければよいのかにお悩みではありませんか。空き家は、建物の傷みや近隣への影響だけでなく、相続登記、固定資産税、売却時の税制まで検討事項が広がります。
そこで本記事では、実家を空き家のまま放置するリスクと初期対応の進め方、売却・賃貸・解体の判断軸を解説します。実家の状況に合った処分・活用方法を選ぶための手順が分かりますので、ぜひ参考にしてください。
空き家になった実家を放置するリスク
実家が空き家になった直後は生活への影響が見えにくく、対応を後回しにしがちです。しかし、人の出入りや換気がない建物では不具合の発見が遅れ、修繕費用や近隣対応の負担が増えます。空き家法に基づく行政措置や税負担にも関わるため、所有者は建物・敷地・権利関係を早い段階で確認する必要があります。
建物の老朽化が進み修繕費が高額になる
空き家の放置には、建物の劣化を早め、将来の修繕費用を増やすリスクがあります。居住者がいない住宅では雨漏りや漏水、給排水設備の不具合、害獣の侵入などに気付きにくいためです。室内の換気や通水が止まると湿気や設備不良が広がり、売却や賃貸の前に必要となる工事の範囲も拡大します。
例えば、屋根材の破損を長期間見過ごすと雨水が小屋裏や壁内へ入り、柱や梁まで傷む場合があります。外壁のひび割れや雨樋の破損も、降雨のたびに建物への影響を広げます。建物の状態が悪化すると、購入希望者や借主の選択肢から外れ、価格交渉でも不利になりやすくなります（※）。
売却や活用の方針が未決定でも、空き家になった実家の定期点検を始めることが有効です。点検では、建物と敷地を次の項目に分けて記録すると修繕・売却・解体の判断材料を整理できます。
- 屋根や外壁、基礎、雨樋、窓の破損状況
- 雨漏りや漏水、カビ、腐食、害獣侵入の有無
- 給排水設備や電気設備、ガス設備の劣化状態
- 庭木や雑草、擁壁、塀、門扉といった敷地内設備の状態/li>
建物の現況を写真と日付で残し、劣化の進行を把握しながら対応を決めることが、不要な支出を抑える出発点になります。
雑草や害虫の発生で近隣トラブルにつながる
空き家の敷地管理を怠ると雑草や害虫、害獣、不法侵入などが発生し、近隣トラブルにつながります。国土交通省は、放置された空き家が倒壊などの安全面に加え、ねずみや害虫、不法侵入といった衛生面・防犯面でも周囲に悪影響を及ぼすと案内しています（※）。所有者には建物だけでなく、敷地を含めた管理責任が生じる点を理解しておきましょう。
伸びた枝が隣地や道路へ越境すると、通行や日照への支障が生じます。放置された郵便物や荒れた庭は無管理の印象を与え、侵入や不法投棄の対象になるおそれもあります。近隣から連絡を受けてから対応すると、作業日程の調整や費用負担を急がなくてはなりません。
近隣トラブルを防ぐには、所有者または管理受託者が定期的に現地を確認し、必要な作業を計画的に行うことが必要です。遠方に住む相続人だけで管理が難しい場合は、管理内容と報告方法を明確にしたうえで不動産会社や管理事業者へ依頼する方法もあります。
- 郵便受けの確認と不要な郵便物の整理
- 通風や通水、室内外の目視点検
- 草刈りや枝の剪定、落ち葉の清掃
- 戸締まりや防犯設備、境界周辺の確認/li>
※参照元：国土交通省「空家法とは」(https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/akiya-taisaku/articles/2024020105.html)
特定空家等に指定され税負担が増える
管理不全空家等または特定空家等として勧告を受けると、住宅用地に関する固定資産税等の軽減措置が受けられなくなります。空家等対策の推進に関する特別措置法に基づき、周囲へ悪影響を及ぼす空き家の状態に応じて、市区町村が助言・指導・勧告・命令などの措置を行います（※）。行政からの通知を放置せず、建物の改善または除却を含めて対応することが必要です。
国土交通省は、適切な管理がされていない空き家を「管理不全空家」として指導対象に位置付けています（※）。管理不全空家等や特定空家等への指導に従わず勧告を受けた敷地では、住宅用地特例の対象から外れます。小規模住宅用地では、固定資産税の課税標準が200平方メートル以下の部分について6分の1に軽減される制度です。
行政措置の対象になる前に建物の危険度と周辺への影響を確認し、修繕・管理・解体の方針を決めることが重要です。福井市内の物件では、福井市住宅政策課の窓口で相談し、物件所在地に応じた手続きを進めましょう（※）。
※参照元：
国土交通省「空家法とは」(https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/akiya-taisaku/articles/2024020105.html)
NPO法人 空家・空地管理センター「特定空き家とは」(https://www.akiya-akichi.or.jp/knowledge/what/sochihou/tokuteiakiya/)
福井市「建設部 住宅政策課」（https://www.city.fukui.lg.jp/dept/d380/jutaku/index.html）
実家が空き家になったときの初期対応
空き家問題は、建物の状態だけを見ても解決しません。相続人や登記、抵当権、境界、残置物、税金などを整理しなければ、売却や賃貸の手続きが止まるためです。初期対応では、現地確認と権利関係の確認、管理体制の整備を並行して進める必要があります。判断を急ぐ前に、売却・活用・保有の各選択肢を比較できる情報を揃えましょう。
建物や敷地の現状を確認する
実家が空き家になった際は、最初に建物と敷地の現状を確認してください。現況が分からないまま売却価格や活用方法を決めると、後から修繕や境界、残置物、設備故障などの問題が判明し、計画の見直しが必要になるためです。
建物の安全性と利用の可能性を、現地で客観的に把握しましょう。
- 建物の外観や屋根、外壁、基礎、室内の劣化状況
- 電気や水道、排水、ガス、給湯設備の使用状況
- 残置物や庭木、物置、塀、擁壁などの管理状況
- 接道や境界標、越境、近隣との利用関係/li>
確認時には建築時の図面や登記事項証明書、固定資産税の課税明細書、修繕履歴などを集めてください。接道状況や境界標の有無、擁壁の状態、越境の有無は、土地として売却する場合に影響します。雨漏りやシロアリ被害などの専門的な判断では、建築士や住宅診断といった専門家への依頼が有効です。
現地確認の結果は、売却・賃貸・解体を比較するための基礎資料になります。把握した内容を写真や配置図、確認日、対応の優先順位を添えて記録すると、相続人間での情報共有にも役立ちます。
相続人や権利関係を整理する
実家の処分や活用を進めるには、相続人と権利関係の整理を先に行います。不動産を売却するには、売主となる所有者を登記上で確定する必要があるためです。相続登記が未了のままでは、買主との売買契約や金融機関との手続きに進めなくなります。
権利関係の整理では相続人の確定に加え、抵当権や差押え、賃借権、共有持分の有無を調べます。相続人が複数いる物件では、売却価格、売却時期、残置物の処分費、譲渡代金の分配方法まで話し合い、合意内容を文書に残す運用が適しています。
- 被相続人の出生から死亡までの戸籍関係書類
- 相続人全員の戸籍関係書類と住所を示す書類
- 不動産の登記事項証明書と固定資産評価証明書
- 遺言書、遺産分割協議書、抵当権などの権利関係資料/li>
法務省は、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の相続登記を義務と案内しています（※）。正当な理由なく申請しない場合、10万円以下の過料の対象です。遺産分割がまとまらない場合には相続人申告登記制度もありますが、売却や抵当権設定を行うには相続登記が必要です。
※参照元：法務省「相続登記の申請義務化に関するQ＆A」(https://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00565.html)
定期的な管理体制を整える
売却や活用の結論が出るまでの期間も、空き家には定期管理が必要です。管理が途切れると劣化や近隣への影響を早期に発見できず、物件価値や安全性に関するリスクが積み上がります。所有者が遠方に住む場合でも、管理する人と点検頻度、緊急連絡先を明確にしましょう。
管理体制を整えるためには月次または季節ごとの点検日を定め、写真付きの報告を残すと効果的です。台風や大雪、豪雨などの後は、屋根、雨樋、外壁、敷地内の倒木を優先して確認してください。福井県内では、積雪や冬期の凍結も建物管理に影響するため、地域の気候条件を踏まえた見回り計画が求められます。
- 通風や通水、室内外の点検と施錠確認
- 草刈りや剪定、除雪、清掃などの敷地管理
- 台風や大雪、豪雨後の臨時点検
- 近隣からの連絡先と緊急時の対応窓口の設定
所有者自身での管理が難しい場合は、不動産会社などに空き家管理を委託する選択肢があります。委託前には点検の対象と回数、緊急時の対応範囲、報告方法、費用を確認し、管理の抜け漏れを防ぐことが重要です。
空き家になった実家の処分・活用法
空き家の選択肢は、賃貸と売却、解体後の売却だけではありません。建物の傷みや立地、接道、地域の需要、相続人の意向、保有コストを比較して、実家に合う出口戦略を選ぶことが重要です。収益性だけで結論を出すと、修繕費や管理負担を見落とします。初期費用と保有リスク、売却までの期間を整理して判断しましょう。
賃貸住宅や駐車場として活用する
賃貸住宅や駐車場としての活用は地域に需要があり、継続管理を行える場合に検討する価値があります。賃貸住宅として貸し出すと、家賃収入を得ながら建物を活用できます。一方で、入居者募集や修繕、設備交換、賃貸管理、退去後の原状回復まで、所有者が負う業務と費用が発生します。
| 確認項目 | 賃貸住宅 | 駐車場 |
| 主な初期対応 | 建物や設備の点検・改修と募集の準備 | 土地形状・出入口・舗装・排水計画の確認 |
| 主な管理内容 | 入居者対応と修繕、建物管理 | 利用者対応と清掃、舗装・区画の維持 |
| 判断の基準 | 賃貸需要と改修後の収支 | 駐車需要と土地利用の収支 |
建物の状態が良く、生活の利便性や賃貸需要が見込める地域では、必要な改修を行ったうえで賃貸化を検討できます。老朽化が進み、建物利用が難しい土地では、解体後に月極駐車場や土地賃貸として活用する方法もあります。ただし、駐車場化により住宅用地の特例が適用されなくなる点に注意しましょう。
活用前には想定収入だけでなく、改修費や維持管理費、固定資産税、空室期間、将来の解体費を含めた収支を確認してください。需要調査と建物調査を行い、所有を続ける合理性を数字で比較することが欠かせません。
中古住宅として売却する
建物の利用価値が残っている場合は、中古住宅としての売却も検討しましょう。建物付きで売却できれば買主が居住用・賃貸用などとして利用し、解体費用を先に負担せずに済む可能性があります。中古住宅としての評価は築年数だけでは決まらず、建物の状態や耐震性、接道、敷地の形状、周辺需要などで変わります。
売却前のリフォームは、物件ごとに費用対効果を確認して決めることが必要です。大規模な改修を先行すると、工事費を売却価格へ反映できない場合があります。現況を正確に把握し、雨漏りや給排水設備などの不具合について買主へ説明することがトラブル防止につながります。
相続した空き家の売却では、一定の要件を満たす場合、譲渡所得から最高3,000万円を控除できる特例があります。2024年1月1日以後の譲渡で、相続人が3人以上の場合の控除額は、各相続人につき最高2,000万円です。適用には建築時期や居住状況、譲渡時期、売却代金などの要件があるため、売却前に税理士や不動産会社に確認しましょう（※）。
参照元：
国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」(https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm)
解体して更地として売却する
建物の老朽化が著しく、中古住宅としての利用が難しい場合は、解体して更地で売却する方法が選択肢です。更地にすると買主が建築計画を立てやすくなり、建物の劣化に関する不安を減らせます。一方で、解体費用や残置物処分費、滅失登記、住宅用地特例の扱いを含めて、売却前の資金計画が必要です。
福井市では、周囲への悪影響が大きいと判断される空き家等の除却に対して、老朽危険空き家等除却支援事業を実施しています。補助対象や補助額は、空き家の区分や建物の状態、立地、工事内容で異なります。補助金を利用する場合は、交付決定前に解体工事の契約を結ばないようにしましょう（※）。
更地売却の判断では、「解体費用を差し引いた手取り額」と「建物付き売却の想定手取り額」を比べることが重要です。境界確認や上下水道の引込状況、接道条件、土壌や地中埋設物の有無も、土地の売却条件に影響します。解体を先行する前に、不動産会社へ建物付きと更地の両方で査定を依頼すると、判断の根拠を得られます。
※参照元：
空き家になった実家に関するよくある質問
空き家の実家に関しては、売却前のリフォームや放置による罰則、売却と賃貸の選び方に関する疑問を抱くことがあります。正解は一律ではなく、建物の劣化状況や権利関係、地域の需要、相続人の資金計画などで変わります。よくある質問の回答を通じて、実家の方針を検討する際の基準を整理しましょう。
売却前にリフォームしたほうがよいですか？
売却前のリフォームは、工事費を回収できる見通しがある場合に限って検討しましょう。自分の好みに合わせて中古住宅を改修したい買主もいるため、売主による大規模な内装工事が売却価格に直結するとは限りません。リフォームを急ぐよりも、建物の不具合を把握し、販売方法を決める手順が適しています。
生活へ影響する雨漏りやシロアリ被害、設備故障などが発生している場合は修繕の見積りを取り、修繕後の売却と現況渡しによる売却を比較してください。壁紙や床材などの意匠面は、買主の需要を踏まえて判断することが重要です。建物状況調査を活用し、調査結果と修繕履歴を整理すると、買主に建物の状態を説明しやすくなります。
実家の売却を成功させるには、リフォーム費用と販売価格、売却期間、近隣の成約事例を合わせて検討することが効果的です。不動産会社から複数の販売案を受け取り、支出額と手取り額を比較してから工事範囲を決めましょう。
放置すると罰則はありますか？
空き家を放置すると、状態によっては市区町村による助言・指導・勧告・命令の対象になります。倒壊などの保安上の危険がある空き家や衛生・景観面で周囲へ著しい悪影響を及ぼす空き家は、特定空家等として措置の対象です。また、管理不全空家等への指導に従わず勧告を受けた場合も、税負担に影響します。
勧告を受けた管理不全空家等または特定空家等の敷地は、固定資産税等の住宅用地特例の対象から除かれます。改善命令に違反した場合や行政代執行が行われた場合には、所有者に大きな負担が生じます。通知が届いた段階で、現地調査と改善計画を進める対応が必要です。
空き家の管理状況は、物件ごとに異なります。敷地の草木や外壁・屋根の破損、防犯上の問題を定期的に確認し、行政からの連絡に対応できる連絡先を明確にしておきましょう。
参照元：
国土交通省「空家法とは」(https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/akiya-taisaku/articles/2024020105.html)
売却と賃貸のどちらがおすすめですか？
売却と賃貸の選択は、地域の需要や建物の状態、改修費、管理体制、所有者の資金計画などを比較して決めましょう。
| 判断項目 | 売却を検討する場面 | 賃貸を検討する場面 |
| 所有者の目的 | 早期の資産整理や換価を優先する場合 | 保有を続けながら収益化を目指す場合 |
| 建物の状態 | 改修費が大きく、利用継続が難しい場合 | 改修後に居住用として提供できる場合 |
| 管理体制 | 継続的な管理負担を減らしたい場合 | 募集、修繕、入居者対応を継続できる場合 |
相続人間で早期に資産を分けたい場合や建物の修繕負担が大きい場合は、売却が選択肢になります。建物付き売却と更地売却の手取り額、売却時期、譲渡所得に関する税制を確認してください。
安定した賃貸需要があり、管理と修繕を継続できる場合は賃貸活用を検討できます。家賃収入だけを見るのではなく、空室期間や設備交換、修繕、火災保険、管理委託料、将来の解体費を見込んで資金計画を立てましょう。
空き家の活用では、収益の見込みと負担の見込みを同じ表で比較することで判断しやすくなります。
福井で空き家の処分にお困りの際は宮永不動産にご相談ください
空き家になった実家では、放置期間が長くなるほど建物の劣化や近隣への影響、税負担、相続手続きの問題などが重なります。早期に現況を確認し、相続人と権利関係を整理したうえで、売却・賃貸・解体を比較することが解決への近道です。地域事情や物件の状態を踏まえ、無理のない処分・活用計画を立てることが所有者と地域の双方にとって納得しやすい結果につながります。
- 空き家の放置は、建物劣化と近隣トラブルの要因になる
- 相続登記と権利関係の整理は、売却・活用の前提になる
- 賃貸・建物付き売却・更地売却は、手取り額と管理負担で比較する
- 自治体の解体支援制度を利用する際は、契約前に対象要件と申請手順を確認する
本記事の監修者
宮永真孝（ミヤナガマサタカ）
所属
株式会社宮永不動産
役職
代表取締役
保有資格
宅地建物取引士／二級建築士／不動産コンサルティングマスター／賃貸不動産経営管理士／相続対策専門士／土地活用プランナー／古民家鑑定士／福井県震災建築物応急危険度判定士／一級土木施工管理技士／測量士／コンクリート技師／二種下水道技術検定
自己紹介
土木建設業でコンクリート構造物や土地に関する設計・施工の経験を積み、二級建築士として建築業務にも携わっています。不動産コンサルティングマスターとして資産活用の提案も行うほか、福井県宅地建物取引業協会の理事・無料相談員として幅広い不動産相談に対応しています。建築・土地・不動産の知識と経験を活かし、お客様一人ひとりに寄り添ったご提案を心掛けています。
宮永不動産では、福井県内の空き家の現地確認や売却査定、活用方法の比較、相続不動産の整理に関するご相談を承っております。実家の扱いを決め切れない場合は、建物付き売却と更地売却の比較からご提案いたします。空き家の処分や活用にお困りの際は、宮永不動産へお気軽にご相談ください。
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