中古住宅の購入を検討するとき、「築何年の物件を選べばよいのか」という疑問を抱く方は少なくありません。築年数は価格や建物の状態、住宅ローンの条件にも関わる判断材料です。国土交通省の資料によると、日本の全住宅流通量に占める既存住宅の流通シェアは約14.7%（平成25年）で、欧米諸国の1/6から1/5程度にとどまる一方、年々シェアは拡大しています。
※参照元: 国土交通省「既存住宅流通を取り巻く状況と活性化に向けた取り組み」（7ページ）
（https://www.mlit.go.jp/common/001156033.pdf）
本記事では、築20年前後が狙い目となる理由や築年数ごとの特徴、購入時のチェックポイント、よくある質問の順に解説します。記事を読み終えるころには、予算と希望に合った築年数の目安が分かりますので、ぜひ参考にしてください。
中古住宅を買うなら築20年前後が狙い目となる理由
中古住宅のなかでも築20年前後の物件が狙い目とされる背景には、いくつかの理由があります。価格の下がり方や建物の状態、耐震基準、リフォームとの相性という視点は、いずれも購入後の満足度を左右します。4つの理由を順に確認し、築20年前後の物件が持つ強みを整理していきます。
新築住宅よりも価格が下がっている
築20年前後の物件は、新築住宅と比べて価格が大きく下がった状態で購入できます。国土交通省の資料では、住宅の市場価値は経年により減少し、戸建住宅の価格査定では築後20年で建物価格がほぼゼロになる試算が示されています。
※参照元: 国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」（11ページ）（https://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf）
減価償却年数は、木造戸建住宅で22年、鉄筋コンクリート造の住宅で47年です。同資料には、減価償却年数を使用した下落カーブも掲載され、築20年を過ぎると下落のスピードが緩やかになる点が読み取れます。
価格の下げ止まりを迎える時期だからこそ、土地の価値を中心に物件を吟味できます。築20年前後は、支払総額を抑えつつ資産価値の目減りも緩やかな築年数です。
建物の状態と価格のバランスを取りやすい
築20年前後は価格の下落が一段落する一方で、構造や設備が使える状態を保つ物件が多い築年数です。木造住宅でも柱や梁などの構造躯体は、適切な維持管理が行われていれば築20年を超えても性能を保ちます。
価格面では建物部分の評価が落ち着く時期であるため、躯体の状態が良い物件を割安な価格で選べます。キッチンや浴室などの主要設備は築10年から20年で交換時期を迎えるため、購入後のリフォーム計画と併せて検討すると費用対効果を高められます。
価格と残存性能の両面から物件を比較できる築年数が築20年前後です。
新耐震基準を満たしている住宅が多い
2020年代以降では、築20年前後の住宅は1981年（昭和56年）に強化された新耐震基準のもとで建てられた物件となります。国土交通省は、昭和56年以前に建築された建物は建築基準法の耐震基準が強化される前の旧耐震基準で建てられ、耐震性が不十分な物件が多く存在すると案内しています。
※参照元: 国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html）
旧耐震基準の物件と比べて耐震性を確認しやすい点は、購入検討者にとっての安心材料です。耐震性能を重視する方にとって、築年数は基準を見極める最初のフィルターになります。
リフォームやリノベーションの選択肢が広い
築20年前後の物件は、リフォームやリノベーションを前提にした購入計画と相性が良い築年数です。設備や内装の更新時期と重なるため、購入価格を抑えた分を改修費用に充てる資金計画を立てやすい面があります。改修費用の見積もりは複数社から税込総額で取ると、比較の精度が上がります。
間取りの変更や断熱性能の向上、水回りの入れ替えといった工事を自由に組み合わせられ、新築では実現しにくい立地に自分仕様の住まいを持てる点が魅力です。改修費用と税制・ローンの扱いを事前に確認すると、築20年前後の物件の選択肢がさらに広がります。
中古住宅の築年数ごとの特徴
中古住宅は、築年数によって設備の新しさや価格水準、注意点が変わります。築年数ごとの特徴を押さえると、予算と目的に合わせて絞り込みやすくなります。
| 築年数帯 | 価格の傾向 | 主な注意点 |
| 築10年以内 | 中古市場では高め | 新築との価格差 |
| 築10～20年 | 下落が進む時期 | 設備の更新時期 |
| 築20～30年 | 下げ止まり傾向 | 修繕・リフォーム費用の見積もり |
| 築30年以上 | 土地の価値が中心 | 耐震基準と建物の状態 |
築10年以内は設備が新しく修繕費を抑えやすい
築10年以内の物件は、設備や内装の新しさが残り、購入直後の修繕費を抑えやすい築年数です。キッチン・浴室・給湯器などの主要設備は築10年を超えたあたりで交換時期を迎えるため、築10年以内の物件では購入直後の大きな出費が発生しにくい傾向があります。ハウスメーカーが施工した住宅の中では、初期保証の残存や点検記録が残る物件も見つかります。
一方で、価格は中古市場のなかで高めに設定される傾向があり、新築物件との価格差を比較する視点が欠かせません。価格差が小さい場合は、新築の選択肢も並行して検討するのが賢明です。
築10～20年は価格と住宅性能のバランスが良い
築10～20年の中古住宅は、価格の下落と住宅性能のバランスを取りやすい点がメリットです。国土交通省の資料が示す価格査定の考え方では、住宅の市場価値は経年により減少し、戸建住宅は築後20年に近づくほど建物部分の評価が小さくなります。
※参照元: 国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」（11ページ）（https://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf）
ただし、外壁や屋根の状態は立地や維持管理の違いで差が出るため、同じ築年数でも物件ごとの評価は分かれます。構造躯体の性能を残しながら価格が下がるため、予算と性能の折り合いを優先する世帯に向いています。
築20～30年は価格が下がり選択肢が増える
築20～30年の物件は、建物価格の下落が一段落し、同じ予算で広い面積や利便性の高い立地を選びやすくなる築年数です。国土交通省の資料では、木造戸建住宅の価格査定の例として築後20年で建物価格がほぼゼロになる試算が示され、価格の大半を土地の価値が占める傾向が読み取れます。駅に近い場所や人気の学区でも、手の届く価格帯の物件が増える点が魅力です。
参照元: 国土交通省「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」（11ページ）（https://www.mlit.go.jp/common/000135252.pdf）
一方で、購入後の修繕やリフォームの費用は個別に見込む必要があります。物件価格と改修費用を合わせた総額での比較が欠かせません。
築30年以上は建物の状態や耐震性の確認が重要になる
2020年代以降、築30年以上の中古住宅では建物の状態と耐震性の確認が購入判断の中心です。1981年5月31日以前に建築された物件は旧耐震基準の可能性があり、建築確認の時期を特定する作業が最初の確認事項になります。国土交通省は、昭和56年以前に建築された建物は旧耐震基準によって建築され、耐震性が不十分な物件が多く存在すると案内しています。
参照元: 国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html）
価格が低い物件でも、耐震改修や設備更新の費用を加えると総額が築年数の浅い物件を上回る場合があります。専門家による建物調査を前提に検討を進めましょう。
中古住宅を買うときのチェックポイント
築年数の目安が決まったら、物件の状態を確認する段階です。中古住宅は同じ築年数でも維持管理の違いで状態が変わるため、以下の4つのチェックポイントを押さえておくと見極めの精度が上がります。耐震性・劣化状況・修繕履歴・総額予算の順に解説します。
耐震基準や耐震診断の結果を確認する
購入前には、建物がどの耐震基準で建てられたかと耐震診断の結果の有無を確認しましょう。建築確認済証や検査済証に記載された日付で、適用された耐震基準を特定できます。国土交通省は住宅の所有者に対し、まず耐震診断で耐震性を把握し、結果が不十分だった場合は耐震改修や建替えを検討するよう呼びかけています。
参照元: 国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html）
診断結果がない物件では、購入後に自治体の支援制度を活用して耐震診断を受ける選択肢もあります。契約後に後悔しないためには、確認書類の有無を売主や仲介会社へ質問することが必要です。
外壁・屋根・水回りなどの劣化状況を確認する
外壁・屋根・水回りの劣化状況は、目視と資料の両面から確認してください。雨漏りや外壁のひび割れは構造躯体の寿命に影響し、補修費用が大きくなりやすい項目です。確認の対象には、屋根の葺き替え履歴や外壁の塗装時期、給排水管の更新の有無、床下や小屋裏の湿気の状態などが挙げられます。
内見では室内の見た目だけで判断せず、天井裏の染みや床の傾き、建具の開閉のしやすさまで確かめると劣化の手がかりを拾えます。目に見える部分とメンテナンス履歴の書類の双方を確認する姿勢が、購入後のトラブル防止にとって重要です。
修繕やリフォームの履歴を確認する
過去の修繕やリフォームの履歴は、物件の管理状態を測る物差しになります。定期的な点検と計画的な修繕が行われてきた住宅は、同じ築年数の未管理物件より残存性能を保っている傾向にあります。
確認したい書類は、修繕工事の契約書や請求書、工事の保証書、点検記録の3種類です。売主が履歴の書類を保管している物件は、所有者の管理意識の高さを示す材料にもなります。履歴が残る物件を優先して検討すると、購入後に必要となる修繕の時期と費用の見通しを立てやすくなります。
購入とリフォームの費用を含めて予算を立てる
中古住宅の予算は、物件価格にリフォーム費用と諸費用を加えた総額で立てます。築年数の古い物件ほど購入後の改修費用が膨らむ傾向があるため、物件価格だけの比較では資金計画の実態を捉えられません。
諸費用には仲介手数料や登記費用、各種税金が含まれ、改修費用は設備の更新や耐震・断熱の工事内容で大きく変わります。見積もりは税込総額の表示で取り寄せると、業者間の比較が正確に行えます。総額ベースの資金計画こそが、築年数選びの失敗を防ぐ土台です。
中古住宅の築年数に関するよくある質問
中古住宅の築年数について、購入検討者から寄せられる質問を集めました。住める年数の目安や住宅ローンの組みやすさ、立地との優先順位、ホームインスペクションの必要性の順に回答しますので、購入前の不安を解消するためにお役立てください。
中古住宅には築何年まで住めますか？
中古住宅に住める年数に一律の上限はなく、維持管理と改修の状況次第で関係なく住み続けられます。税法上の耐用年数は木造・合成樹脂造の住宅で22年、鉄筋コンクリート造の住宅で47年と定められていますが、耐用年数は減価償却の計算に使う年数であり、建物の物理的な寿命とは別の概念です。
参照元: 国税庁「主な減価償却資産の耐用年数表」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/pdf/2100_01.pdf）
適切な点検と修繕を重ねる住宅の中には、耐用年数を超えて住み続けている実例が数多く存在します。「築何年だから住めない」という基準ではなく、管理状態で判断する視点が欠かせません。
築年数が古いと住宅ローンを組みにくくなりますか？
築年数が古い物件でも、金融機関の基準を満たせば住宅ローンを利用できます。住宅金融支援機構のフラット35は中古住宅にも融資を行い、耐久性などの技術基準への適合を物件検査で確認する仕組みを設けています。築年数だけで諦めず、金融機関の基準を事前に確認しましょう。
参照元: 住宅金融支援機構「中古住宅の技術基準の概要」（https://www.flat35.com/business/standard/used/index.html）
住宅ローン控除を利用する場合は、取得時期や入居時期、住宅の床面積、所得、耐震性能などの適用要件を確認しましょう。
参照元：「国税庁「No.1211-3 中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合（住宅借入金等特別控除）」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1211-3.htm?utm_source=chatgpt.com）
築年数と立地のどちらを優先すべきですか？
築年数と立地の優先順位は購入目的で変わりますが、資産価値の維持を重視するなら立地を優先する考え方が軸になります。建物の価値は経年により減少する一方、土地の価値は立地条件で決まるため、長期的な資産性は立地が左右するからです。通勤や通学の利便性、生活関連施設へのアクセス、災害リスクの低さといった立地の評価軸は、購入後に変更できません。
反対に築年数に由来する建物の性能面は、改修工事で補える余地が残ります。築年数は改修で補える部分、立地は変えられない部分と整理すると、優先順位を付けやすくなります。
中古住宅を購入する前にホームインスペクションは必要ですか？
中古住宅の購入前には、ホームインスペクション（建物状況調査）の実施を検討する価値があります。国土交通省は平成29年2月に既存住宅状況調査技術者講習制度を創設し、講習を修了した建築士が国の定める既存住宅状況調査方法基準に従って調査を行う仕組みを整備しています。
参照元: 国土交通省「既存住宅状況調査技術者講習制度について」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/kisonjutakuinspection.html）
平成30年4月からは調査結果が重要事項説明の対象となり、一定の条件を満たす調査によって既存住宅売買瑕疵保険の現場検査を省略できる運用も始まっています。専門家の調査報告は、価格交渉やリフォーム計画の根拠資料としても有効です。
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中古住宅の築年数選びのポイントを振り返ります。築20年前後は、価格の下落が一段落し、強化後の耐震基準の物件が中心となる狙い目の築年数です。築年数ごとに価格と注意点の組み合わせが変わるため、予算と目的に合った築年数の絞り込みが最初の一歩になります。購入の判断では、耐震基準や劣化状況、修繕履歴、総額予算の4点を確認してください。税法上の耐用年数は住める年数の上限ではなく、住宅ローンも基準を満たせば築年数の古い物件で利用できます。
株式会社宮永不動産では、築年数の見極めから物件調査、資金計画まで、不動産売買の専門家が無料相談でお答えします。 福井で中古住宅の購入を検討している方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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本記事の監修者
宮永真孝（ミヤナガマサタカ）
所属
株式会社宮永不動産
役職
代表取締役
保有資格
宅地建物取引士／二級建築士／不動産コンサルティングマスター／賃貸不動産経営管理士／相続対策専門士／土地活用プランナー／古民家鑑定士／福井県震災建築物応急危険度判定士／一級土木施工管理技士／測量士／コンクリート技師／二種下水道技術検定
自己紹介
土木建設業でコンクリート構造物や土地に関する設計・施工の経験を積み、二級建築士として建築業務にも携わっています。不動産コンサルティングマスターとして資産活用の提案も行うほか、福井県宅地建物取引業協会の理事・無料相談員として幅広い不動産相談に対応しています。建築・土地・不動産の知識と経験を活かし、お客様一人ひとりに寄り添ったご提案を心掛けています。