(2ページ目)福井で中古住宅を購入してリノベーションするメリットとは？支援制度・ポイント |福井の売土地は「宮永不動産」

2026年6月17日
福井で中古住宅を購入してリノベーションするメリットとは？支援制度・ポイント
「福井で住まいを探しているが、新築は予算オーバーで悩んでいる」という方は多いのではないでしょうか。中古住宅を購入してリノベーションする方法なら、コストを抑えながら理想の住まいを実現できます。そこで本記事では、福井で中古住宅をリノベーションするメリットを解説します。中古住宅の購入・リノベーションに活用できる支援制度や向いている物件の特徴、ポイントもまとめてありますので、ぜひ参考にしてください。目次福井で中古住宅を購入してリノベーションするメリット福井の中古住宅購入・リノベーション支援制度福井でリノベーションに向いている中古住宅の特徴福井で中古住宅を購入・リノベーションするときのポイント福井で中古住宅をお探しなら宮永不動産にご相談ください福井で中古住宅を購入してリノベーションするメリット中古住宅を購入してリノベーションする方法には、新築住宅にはない独自のメリットがあります。費用面・デザイン面・性能面の3つの視点から、福井ならではのメリットを詳しく解説します。新築よりも費用を抑えやすい中古住宅を購入してリノベーションするメリットは、新築よりも購入価格を大幅に抑えられる点です。同じ立地・広さであれば、中古住宅の購入価格は新築の6〜7割程度となるケースが多く見られます。浮いた費用をリノベーション工事に充てることで、キッチンや浴室などの設備を一新できます。また、中古住宅は築年数に応じて価格が安定しているため、購入直後の急激な資産価値の下落リスクが新築より小さい点も魅力です。さらに、後述する福井市の支援制度を活用すれば、購入費用とリフォーム費用の両方に充てることが可能です。限られた予算でも、こだわりの住まいを実現できます。間取りや内装をライフスタイルに合わせられる既存の住宅を自分たちのライフスタイルに合った空間へ自由に作り変えられる点も、中古住宅をリノベーションするメリットです。家族が増えたタイミングで個室を増やしたり、子どもが独立した後にリビングを広げてくつろぎ空間を充実させたりと、ライフステージの変化に合わせた設計が可能になります。市販の建売住宅では選べない無垢材のフローリングや造作の収納、オープンキッチンなど、こだわりのデザインを取り入れることもできます。中古住宅は築年数が経過している分、売主との価格交渉の余地も大きく、浮いた予算をデザインや設備のグレードアップに回しやすいのも特徴です。新築では手が届かなかった広さと理想的な空間が、中古住宅の購入・リノベーションだからこそ叶います。気候に合わせて断熱・耐震改修ができる福井の気候に最適化した断熱・耐震改修を実施できる点も、リノベーションならではのメリットです。福井は、降雪量が多く、夏は蒸し暑い日本海側特有の気候です。リノベーションを活用すれば、以下のような改修が可能になります。窓を断熱性の高いペアガラス・樹脂サッシに交換する床・壁・天井に断熱材を追加して、冬の寒さと夏の暑さを軽減する 1981年以前に建てられた旧耐震基準の物件に耐震補強工事を施す地域の気候と建物の特性に合わせた仕様への改修が、リノベーションなら実現できます。福井の中古住宅購入・リノベーション支援制度 ※引用元：福井市「令和8年度ふくいの住まい支援事業・空き家対策事業」（https://www.city.fukui.lg.jp/sisei/hojyo/kurasi/jutaku_seisaku31.html）福井市では、中古住宅の購入やリフォームを後押しする支援制度を設けています。特に空き家の活用や多世帯での近居を促進する施策が充実しており、条件を満たせば複数の制度を組み合わせて大きな支援を受けることが可能です。すべての事業において工事着手（契約）前の申請が必須で、予算枠が満額に達した時点で受付終了となるため、早めの情報収集と申請を進めましょう。空き家取得支援事業空き家取得支援事業は、福井市空き家情報バンクに登録された物件を購入する際に活用できる制度です。対象は新婚世帯・子育て世帯・UIターン世帯・被災者で、補助額は物件の耐震性に応じて60万円または30万円となります。子どもが3人以上いる世帯には30万円の加算、「安心R住宅」（一定基準をクリアした中古住宅）の取得には30万円の加算が上乗せされます。旧耐震基準（1981年以前）の物件は補助額が低くなる場合があるため、物件選びの段階から耐震性の確認が重要です。予算到達次第、年度の途中でも受付が終了する点にも注意が必要です。 ※参照元：福井市「令和8年度ふくいの住まい支援事業・空き家対策事業」（https://www.city.fukui.lg.jp/sisei/hojyo/kurasi/jutaku_seisaku31.html）空き家リフォーム支援事業空き家リフォーム支援事業は、福井市空き家情報バンク登録物件のリフォーム工事を対象とした補助制度です。対象工事費の3分の1が補助され、上限は30万円です。さらに子育て世帯を対象とした子育て応援加算として最大30万円の上乗せがあり、合わせて最大60万円の補助を受けられる可能性があります。内装・水回りの更新や外装工事など、生活環境の改善に関わる幅広いリフォーム工事が対象です。前述の空き家取得支援事業と組み合わせることで、物件購入費とリフォーム費の両方に補助を充てることができ、初期費用の自己負担を効果的に抑えられます。 ※参照元：福井市「令和8年度ふくいの住まい支援事業・空き家対策事業」（https://www.city.fukui.lg.jp/sisei/hojyo/kurasi/jutaku_seisaku31.html）多世帯近居中古住宅取得支援事業多世帯近居中古住宅取得支援事業は、親世帯と子世帯が新たに近くに住むために中古住宅を購入する場合に利用できる制度です。補助額は物件の耐震性に応じて10万～60万円で、子どもが3人以上いる世帯には30万円の加算があります。近居とは、日常的に行き来できる距離に親と子の住まいが位置することを指します。高齢の親の見守りや育児のサポートを互いに行いながら、プライバシーも確保できる近居スタイルは、コンパクトなまちづくりを推進する福井市の方針とも合致しており、今後さらに注目される住まい方です。申請は、必ず工事着手前に行ってください。 ※参照元：福井市「令和8年度ふくいの住まい支援事業・空き家対策事業」（https://www.city.fukui.lg.jp/sisei/hojyo/kurasi/jutaku_seisaku31.html）多世帯近居リフォーム支援事業多世帯近居リフォーム支援事業は、多世帯が近居するために購入した中古住宅をリフォームする際に活用できる補助制度です。対象工事費の3分の1が補助され、上限は30万円または20万円となります。子育て世帯を対象とした子育て応援加算を利用すれば、最大30万円の上乗せが可能です。バリアフリー化・水回りの更新・断熱改修など、多世帯が快適に暮らすためのリフォーム工事が幅広く対象となります。多世帯近居中古住宅取得支援事業と組み合わせれば、物件取得からリフォームまでトータルで補助を受けられます。申請手続きは市の住宅政策課（電話：0776-20-5571）に早めにご相談ください。 ※参照元：福井市「令和8年度ふくいの住まい支援事業・空き家対策事業」（https://www.city.fukui.lg.jp/sisei/hojyo/kurasi/jutaku_seisaku31.html）福井でリノベーションに向いている中古住宅の特徴すべての中古住宅がリノベーションに適しているわけではありません。購入後に想定外の費用が発生したり、希望の改修ができなかったりするリスクを防ぐためには、物件選びの段階でリノベーションの視点を持つことが重要です。以下の4つの特徴を持つ物件を優先的に検討することで、費用対効果の高いリノベーションが実現しやすくなります。築年数が古すぎない築年数は、リノベーションのコストと仕上がりの品質に直結します。築40年以上の物件は、基礎や構造躯体の劣化が進んでいる可能性が高いため、リノベーション工事の範囲が想定以上に広がるケースがあります。一方で、築20〜30年程度の物件は構造体が比較的良好な状態を保っていることが多く、内装・設備の刷新を中心としたリノベーションを実施しやすい傾向があります。1981年以前に建てられた旧耐震基準の物件は耐震補強工事が必要になる場合があるため、建築確認済証や検査済証で建築年月日を確認した上で判断することが重要です（※）。購入前に建物状況調査（インスペクション）を実施して、建物の状態を客観的に把握しましょう。 ※参照元：国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html）耐震性・断熱性が良好であるリノベーションに適した物件を見極める上で、耐震性と断熱性の確認も欠かせません。1981年6月以降に建築確認を受けた「新耐震基準」適合物件は、大規模な耐震補強が不要なケースが多く、リノベーション費用の予測を立てやすくなります（※）。断熱性については、壁・床・天井の断熱材の有無と厚みを確認することが重要です。断熱性能が一定水準を満たしている物件は、大規模な断熱改修が不要な分、浮いた予算を内装や設備のグレードアップに充てられます。福井の冬は暖房費が家計に大きく影響するため、断熱性の高い住まいへの改修は長期的な光熱費の節減にもつながります。 ※参照元：国土交通省「Ⅰ 住宅・建築物の耐震化に関する現状と課題」（1ｰ2ページ）（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/build/taishin/jisinnbousaisuisinkaigi/jisinnsiryou3.pdf）間取り変更がしやすい構造をしているリノベーションで自由な間取りを実現するには、建物の工法を理解することが重要です。2×4（ツーバイフォー）工法は壁で建物を支える構造上、撤去できる壁に制限があり、間取り変更の自由度が下がる場合があります。一方で、木造軸組工法（在来工法）の住宅は柱・梁で建物を支えるため、間仕切り壁の撤去・移動がしやすく、大幅な間取り変更に対応しやすい構造です。福井では木造軸組工法の住宅が多く流通しており、比較的間取り変更の自由度が高い物件を探しやすい環境です（※）。購入前にリノベーション会社に物件を確認してもらい、改修可能な範囲を把握しておくことをおすすめします。 ※参照元：福井県「ふくいの森林・林業基本計画」（3ページ）（https://www.pref.fukui.lg.jp/doc/kensanzai/shinrinringyoukihonkeikakukai_d/fil/kihonkeikakukaitei.pdf）立地や周辺環境の条件が整っている内装や設備をいくら刷新しても、立地条件は後から変えることができません。中古住宅を選ぶ際は、通勤・通学のアクセス、近隣のスーパー・医療機関・学校などの生活施設の充実度、そして自然災害リスクを事前に確認することが大切です。福井市では、洪水や土砂災害のリスクを示したハザードマップを公開しており、対象物件が浸水想定区域や土砂災害警戒区域内にないかを事前に確認できます（※）。また、福井市の立地適正化計画で定められた「居住誘導区域」内の物件は、前述の支援制度の対象になる場合もある（※）ため、物件を検討する前に確認しておきましょう。 ※参照元：福井市「福井市洪水・土砂災害ハザードマップについて」（https://www.city.fukui.lg.jp/kurasi/koutu/kasen/p010331.html）福井市「福井市立地適正化計画について」（https://www.city.fukui.lg.jp/sisei/tkeikaku/tkeikaku/rittekikouhyou.html）福井で中古住宅を購入・リノベーションするときのポイント中古住宅の購入からリノベーションまでをスムーズに進めるためには、事前の準備と専門家との連携が不可欠です。資金計画の設定・建物状況調査の実施・雪対策の改修・信頼できるパートナー選びの4点を押さえることで、後悔のない住まいづくりを実現しましょう。購入・リノベーションの予算を設定する中古住宅の購入とリノベーションを同時に進める場合、物件取得費・リノベーション工事費・諸費用（仲介手数料・登記費用・住宅ローン関連費用など）を合算した総合的な資金計画が必要です。購入費とリノベーション費を一本化できる「リフォーム一体型住宅ローン」を活用すれば、資金調達がシンプルになり、審査も一度で済みます（※）。なお、諸費用は物件取得費の5〜10%程度かかることが一般的です。物件を購入する前に専門家に概算工事費を見積もってもらい、トータルコストを把握してから購入判断をすることが、予算超過を防ぐ方法です。福井市の支援制度も活用し、自己負担を圧縮した計画を立てましょう。 ※参照元：国土交通省「リフォーム一体型ローンの普及の現状と課題」（https://www.mlit.go.jp/common/001058023.pdf）物件購入前に建物状況調査（インスペクション）の結果を確認するインスペクションとは、建築士などの専門家が建物の劣化状況・雨漏り・基礎のひび割れなどを目視中心に調査するものです。2018年の宅地建物取引業法改正により、不動産仲介業者にはインスペクションの実施有無と結果を重要事項説明で告知することが義務付けられました。購入前に調査結果を確認することで、隠れた不具合を事前に把握でき、リノベーション費用の見積もり精度が高まります。調査費用は、一般的に5〜10万円程度です。特に、旧耐震基準の物件や築30年以上の物件では、インスペクションの結果をリノベーション計画に反映させることが重要です。 ※参照元：国土交通省「インスペクション（既存住宅の点検・調査）」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/jigyousya/inspection.html）雪に強い住まいに改修する福井は積雪量の多い地域であり、雪対策を考慮したリノベーション計画が快適な暮らしに直結します。屋根については、雪が滑り落ちやすい勾配屋根の採用やスノーダクト（無落雪屋根）への改修が有効です。玄関まわりにカーポートや屋根付き通路を設けることで、毎朝の雪かき作業の負担を大幅に軽減できます。室内の断熱改修では、床・壁・天井への断熱材の追加と窓の樹脂サッシ・ペアガラスへの交換が効果的です。暖房設備については、灯油ボイラーや床暖房など福井で普及している設備に対応できるよう、リノベーションで配管・配線を見直しておくと、将来の設備更新がスムーズになります。購入からリノベーションまでを相談できる会社を選ぶ中古住宅の購入とリノベーションをトータルでサポートしてくれる会社を選ぶことは、失敗を防ぐ重要なポイントです。不動産会社と施工会社が別々だと情報連携が不十分になり、段取りの乱れやコスト増につながるリスクがあります。購入から施工まで一貫して対応できる会社であれば、物件選びの段階からリノベーション費用を含めた総合的なアドバイスを受けられます。また、地域の建物事情・気候特性・福井市の支援制度に精通した地元会社であれば、よりきめ細かなサポートが期待できます。施工事例・保有資格・アフターサービスの内容を確認した上で、信頼できるパートナーを早めに見つけましょう。福井で中古住宅をお探しなら宮永不動産にご相談ください本記事の監修者宮永真孝（ミヤナガマサタカ）所属株式会社宮永不動産役職代表取締役保有資格宅地建物取引士／二級建築士／不動産コンサルティングマスター／賃貸不動産経営管理士／相続対策専門士／土地活用プランナー／古民家鑑定士／福井県震災建築物応急危険度判定士／一級土木施工管理技士／測量士／コンクリート技師／二種下水道技術検定自己紹介土木建設業でコンクリート構造物や土地に関する設計・施工の経験を積み、二級建築士として建築業務にも携わっています。不動産コンサルティングマスターとして資産活用の提案も行うほか、福井県宅地建物取引業協会の理事・無料相談員として幅広い不動産相談に対応しています。建築・土地・不動産の知識と経験を活かし、お客様一人ひとりに寄り添ったご提案を心掛けています。宮永不動産は、福井市を中心に中古住宅の売買仲介・相続・空き家対策まで幅広くサポートする不動産会社です。福井市の支援制度の活用、インスペクションの手配、リノベーション会社のご紹介まで、購入に関わる一連のプロセスをワンストップでご支援します。理想の住まいづくりを全力でサポートいたしますので、「どんな物件がリノベーションに向いているか」「どの補助金を使えるか」などとお困りの際には、ぜひお気軽にご相談ください。無料査定やお問い合わせはこちら以下のページでは、福井県内で取り扱っている賃貸物件や売買物件をご紹介しておりますので、ぜひご覧ください。
不動産売買
2026年6月10日
不動産を高く売るコツとは？不動産会社の選び方・してはいけないこと・事例
不動産の売却を考え始めたとき、「できるだけ高く売りたい」「損をしたくない」と感じる方は少なくありません。ところが、相場や売却の流れを理解しないまま動くと、想定より数百万円も安い価格で手放してしまうケースもあります。本記事では、不動産を高く売るための具体的なコツや信頼できる不動産会社の選び方、避けるべき行動、そして実際に高値で成約した事例まで体系的に解説します。最後まで読むことで、相場の把握から会社選び、内覧対応、価格戦略までを一つの流れとして理解でき、不動産を有利に売却するための判断軸が手に入ります。目次不動産を高く売るコツ高く売るための不動産会社の選び方不動産を高く売るためにしてはいけないこと不動産を高く売れた事例福井で不動産を高く売りたいときは宮永不動産にご相談ください不動産を高く売るコツ不動産を高く売るコツは、「相場の把握」「売却方法と時期の見極め」「物件の見せ方」「内覧時の印象づくり」の4点に集約されます。独立した要素ではなく、相互に補完し合うことで売却価格を底上げします。売却相場を把握する不動産を高く売る出発点は、自分の物件の相場を正確に把握することです。相場を知らないまま不動産会社の査定額だけを信じると、相場より安い価格で売り出してしまい、結果的に損をする可能性があります。相場を調べる方法は、主に次の3つです国土交通省「不動産情報ライブラリ」で過去の取引事例を確認するレインズ（東日本・中部・西日本・近畿）の成約価格情報を確認する不動産ポータルサイトで近隣の売出価格を比較する国土交通省は、実際に成約した価格を集計した「不動産情報ライブラリ」を一般公開しています（※）。売出価格と成約価格は異なるため、両方を確認することで価格レンジが見えてきます。相場の把握は、「査定額の妥当性を見抜く物差し」を持つことであり、交渉の主導権を握る第一歩です。 ※参照元：国土交通省「不動産情報ライブラリ」（https://www.reinfolib.mlit.go.jp/）売却の方法と時期を見極める売却方法と時期の選択は、最終的な手取り額を大きく左右します。理由は、売却方法によって価格レンジが変わり、時期によって需要の強さが変動するためです。不動産の売却方法は、主に次の3つに分けられます。売却方法特徴売却価格の傾向仲介不動産会社が買主を探す市場価格に近い買取不動産会社が直接購入する市場価格の6〜8割程度買取保証付き仲介一定期間内に売れなければ買取仲介と買取の中間時期については、転勤や進学のタイミングに合わせて住宅需要が高まる1～3月が一般的に有利です。急ぐ事情がない場合は仲介を基本とし、需要期に向けて準備を整えることが、高値売却への近道となります。物件の魅力が伝わる写真や広告を用意する物件の魅力が伝わる写真や広告は、内覧予約数を増やし、結果として成約価格を引き上げます。買主の多くがインターネット上で物件を最初に判断するためです。実際に、買主の物件選びで参照される情報はネット上の物件写真と図面であり、第一印象が問い合わせ数を左右します。具体的には、次のような工夫が効果的です。自然光が入る午前中や日中に撮影する広角レンズを使い、部屋の広がりを伝える生活感の出る私物は撮影前に片付ける外観・玄関・LDK・水まわりを優先的に押さえる周辺環境（公園・商業施設）の写真も添える近年では、ドローン空撮や360度バーチャル内覧の導入も進んでおり、遠方の買主にも訴求できる手段が広がっています。写真と広告は、買主が物件と出会う最初の接点です。第一印象を最適化することで、内覧前の段階で物件の価値を高められます。内覧前に清掃や整理整頓を徹底する内覧前の清掃と整理整頓は、価格交渉の余地を狭め、希望価格での成約率を高めます。買主は内覧時の印象から、建物の管理状態や住み心地を直感的に判断するためです。特に印象を左右しやすいのは、玄関・水まわり・窓まわりの3か所です。汚れや臭いが残っていると、買主は「見えない部分にも問題があるのでは」と疑いを抱きます。具体的な準備項目は、次の通りです。玄関のたたきと靴箱内を清掃し、靴の数を減らすキッチンのコンロまわりの油汚れを除去する浴室・洗面所のカビと水垢を落とす窓ガラスとサッシのほこりを拭き取る照明をすべて点灯し、室内を明るく見せる費用をかけたくない場合でも、清掃と整理整頓だけで内覧時の評価は大きく改善します。プロのハウスクリーニングを依頼する場合でも、数万円の投資で数十万円単位の値引き要請を防げる可能性があります。内覧前の準備は「コストではなく、価格を守るための投資」と捉えるべき工程です。高く売るための不動産会社の選び方高く売るための不動産会社の選び方は、「複数社の査定比較」「実績と得意エリアの確認」「担当者の対応力の見極め」の3軸で判断します。会社ごとに販売戦略や買主ネットワークが異なるため、依頼先の選定は売却価格に直結する重要な意思決定です。複数社の査定結果を比較する複数社の査定結果を比較することで、自分の物件の適正な売却価格レンジが見えてきます。1社の査定額だけでは、相場と比較して妥当か判断できないためです。査定依頼時のポイントは、次のとおりです。 3〜5社程度を目安に査定を依頼する査定額の根拠（事例物件・成約価格・調整理由）を必ず確認する極端に高い査定額には注意する訪問査定で建物の状態まで評価してもらう査定額が高い会社が必ずしも高く売れる会社とは限りません。媒介契約を取りたいために、相場と乖離した高値を提示するケースもあるためです。査定額そのものではなく、「根拠の説明力」を比較軸に据えることが、適正な判断につながります。売却の実績や得意なエリアを確認する不動産会社の売却実績と得意エリアを確認することで、自分の物件に適した会社かを見極めやすくなります。実績豊富な会社は、買主データベースや地域相場の知見を蓄積しているためです。確認すべき項目は、次の通りです。直近1年間の同エリアでの成約件数戸建て・マンション・土地といった物件種別の実績売却にかかった平均期間自社サイトやポータルサイトでの広告の露出度福井のような地方都市では、全国大手より地域密着型の不動産会社のほうが地元の買主層や相場に精通していことがあります。一方で、首都圏からの移住需要を取り込む場合は、広域ネットワークを持つ会社の活用も有効です。物件のタイプとエリアの特性に合わせて、売りたい物件に適した会社を選び分ける視点が重要となります。担当者の対応力や提案内容を見極める担当者の対応力と提案内容は、売却活動の質を決定づける要素です。会社の看板が同じでも、担当者によって販売戦略や情報提供の頻度が大きく異なるためです。見極めのチェックポイントは、次の5点です。質問への返答が早く、具体的か物件のデメリットも正直に伝えるか売却スケジュールを論理的に説明できるか販売活動の報告頻度と方法が明確か宅地建物取引士などの資格を保有しているか特に、メリットだけを並べる担当者には注意が必要です。実務に精通した担当者ほど、リスクや想定される交渉局面を事前に共有してくれます。不動産会社選びは、「会社選び」であると同時に「担当者選び」でもあります。媒介契約前の面談で、論理性と誠実さの両面を見極めてください。不動産を高く売るためにしてはいけないこと不動産を高く売るためにしてはいけないことは、価格設定・査定依頼・内覧対応・リフォーム・スケジュール管理の5つの場面に存在します。高く売るコツの「裏返し」となる失敗の原因を把握して、売却活動の精度を高めましょう。相場とかけ離れた価格で売り出す相場とかけ離れた価格での売り出しは、売却期間の長期化と最終的な値下げを招きます。検索結果の上位に表示されにくく、買主候補の目に留まらないためです。価格が高すぎる場合に起こる典型的な流れは、次の通りです。売出し直後の問い合わせがほとんど入らない数か月後に値下げを余儀なくされる長期掲載物件として「売れ残り感」が出る最終的に相場以下の価格で成約する不動産ポータルサイトでは、掲載期間が長いほど買主からの値下げ交渉が強くなる傾向があります。価格設定は、査定額と相場をすり合わせたうえで戦略的に決めるべき要素です。相場から大きく外れた価格は、市場の冷たい反応によって修正を余儀なくなれます。 1社だけの査定で売却を決める 1社だけの査定で売却を決める行為は、不利な条件で契約してしまうリスクを高めます。比較対象がないため、査定額・媒介条件・販売戦略の妥当性を判断できないためです。 1社のみで決めた場合に起こりやすい問題は、次の通りです。相場より低い価格で売却してしまう専属専任媒介契約に偏った提案を受ける販売活動が消極的でも気づけない担当者の質を比較できない媒介契約には、専属専任・専任・一般の3種類があります。複数社に依頼できる「一般媒介契約」を活用することで、競争原理を働かせることが可能です。ただし、一般媒介には、責任の所在が分散しやすいデメリットもあります。複数社と面談したうえで、信頼できる1社と専任契約を結ぶ流れが、現実的には満足度の高い選択肢です。内覧対応を疎かにする内覧対応を疎かにすると、価格交渉で不利な立場に立たされます。買主は内覧時の印象を基に購入意思を固めるため、対応の質が成約価格に直結するためです。避けるべき内覧時の対応は、次の通りです。室内の清掃や換気をしないまま迎える売主自身が長時間付き添い、買主に圧迫感を与える物件のデメリットを隠そうとする質問にあいまいな返答をする特に、生活臭やペットの臭いは買主の購入意欲を大きく下げる要因です。内覧前は窓を開けて換気し、可能であれば消臭剤を活用してください。買主の質問には、デメリットも含めて誠実に答えるほうが信頼を得られます。隠した事実が契約後に発覚すると、契約不適合責任を問われる可能性があります。根拠のないリフォームを行う根拠のないリフォームは、投資額を回収できないまま売却することにつながります。リフォーム費用を売却価格に上乗せできるとは限らないためです。リフォームを判断するためのチェックポイントは、次の通りです。不動産会社にリフォームの費用対効果を相談する買主の好みが分かれる内装はそのままにするハウスクリーニングや簡易補修で印象を改善する設備の不具合だけ修繕する選択も検討する買主の中には「自分好みにリフォームしたい」と考える層も一定数います。売主が高額なリフォームを行うより、価格を据え置いて買主にリフォーム費用分の余裕を残すほうが成約に至るケースもあります。リフォームすれば売れるわけではないため、市場ニーズと費用対効果を踏まえて冷静に判断しましょう。売却スケジュールを決めずに進める売却スケジュールを決めずに進めると、価格交渉で買主側に主導権を握られます。期限が曖昧だと、売主側の意思決定が後手に回るためです。スケジュール設計で考慮すべき要素は、次の通りです。住み替え先の購入や引越し時期住宅ローンの残債と返済計画譲渡所得税の3,000万円特別控除など税制優遇の適用期限固定資産税の課税基準日（1月1日）特に税制面では、所有期間5年を境に長期譲渡所得と短期譲渡所得で税率が大きく異なります。長期譲渡所得の税率は20.315％、短期譲渡所得の税率は39.63％です（※）。スケジュールを逆算して動くことで、税負担と売却価格の双方を最適化できます。 ※参照元：国税庁「土地や建物を売ったとき」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/koho/kurashi/html/05_3.htm）不動産を高く売れた事例不動産を高く売れた事例には、共通して「準備の質」と「タイミング」の戦略性があります。福井の不動産取引で実際に見聞きしたパターンを4つに整理し、再現性のあるポイントを抽出します。売却時期を見極めて相場以上で売れた事例売却時期の見極めだけで、相場を上回る価格での成約が実現した事例です。需要のピークに合わせて売り出すことで、複数の購入希望者が競合する状況を作り出せました。需要が高まる1月下旬に、福井市内の中古マンションの売り出しを開始。年度替わりの転勤・進学需要が重なり、売出しから2週間で2件の購入申込みが入り、結果として希望価格を上回る金額で成約しました。本事例から得られる学びは、次の通りです。売出し時期が12〜2月になるように逆算して準備する競合物件が少ない時期を狙う複数の購入申込みが入った場合は、条件交渉の余地が広がる売却時期の選択は、コストをかけずに価格を引き上げられる数少ない手段です。ホームステージングで印象を改善できた事例ホームステージングを取り入れたことで、内覧時の印象が改善し、成約価格が上がった事例もあります。家具や小物を配置することで、買主に入居後の生活を具体的にイメージしてもらう手法です。具体的には、空室状態だった築15年の戸建てで、リビングにソファとラグ、ダイニングテーブルを配置し、観葉植物を加えました。空室時の内覧では「狭く感じる」との声が多かったものの、ステージング後は内覧者の滞在時間が伸び、申込みにつながりました。ホームステージングの効果は、次の点に表れます。部屋の広さや使い方が直感的に伝わる写真撮影時の見栄えが大きく改善する内覧者の購買意欲が高まる費用は数万円から十数万円程度ですが、価格交渉での値引き要請を抑える効果が期待できます。内覧対策を徹底して成約価格が上がった事例内覧対策の徹底により値引き要請を退け、希望価格に近い金額で成約した事例もあります。買主が物件の状態に納得し、交渉の余地が狭まったからです。ある築20年の戸建てでは、内覧前に次の準備を実施しました。ハウスクリーニングで水まわりを徹底洗浄玄関と廊下の照明をLEDに交換庭木の剪定と外構の清掃物件履歴書（修繕履歴・点検記録）の用意買主は内覧時に「想像以上に手入れが行き届いている」と評価し、当初予定していた100万円の値引き交渉を取り下げました。結果として、希望価格との差額がほぼゼロで成約に至りました。内覧対策は、価格を「守る」ための最終防衛線として機能します。適切な価格設定で早期に高値で売却できた事例適切な価格設定により、短期間かつ高値で売却できた事例も少なくありません。相場と需要を踏まえた価格で、買主に割安感と納得感を同時に与えられたためです。福井市郊外のある土地の売却では、相場を踏まえて売出価格を相場+5％に設定しました。広告掲載開始から1か月以内に3件の問い合わせが入り、買主同士の比較検討を経て売出価格満額で成約しました。本事例から導かれるポイントは、次の通りです。相場の中央値ではなく、上限を意識した価格設定が有効な場合がある売出し直後の反響数で価格の妥当性を判断する反響が少ない場合は、早めに価格戦略を見直す価格設定は「高ければよい」「安ければ売れる」という単純な話ではなく、市場との対話を続ける動的なプロセスです。福井で不動産を高く売りたいときは宮永不動産にご相談ください不動産を高く売るためには、相場の正確な把握と適切な売却方法・時期の選択、物件の見せ方、そして信頼できる不動産会社と担当者の選定が欠かせません。さらに、避けるべき行動を事前に理解しておくことで、売却活動の精度は大きく高まります。「いくらで売れるのか分からない」「どの会社に任せればよいか迷う」といった不安は、信頼できる専門家に相談することで解消できます。本記事の監修者宮永真孝（ミヤナガマサタカ）所属株式会社宮永不動産役職代表取締役保有資格宅地建物取引士／二級建築士／不動産コンサルティングマスター／賃貸不動産経営管理士／相続対策専門士／土地活用プランナー／古民家鑑定士／福井県震災建築物応急危険度判定士／一級土木施工管理技士／測量士／コンクリート技師／二種下水道技術検定自己紹介土木建設業でコンクリート構造物や土地に関する設計・施工の経験を積み、二級建築士として建築業務にも携わっています。不動産コンサルティングマスターとして資産活用の提案も行うほか、福井県宅地建物取引業協会の理事・無料相談員として幅広い不動産相談に対応しています。建築・土地・不動産の知識と経験を活かし、お客様一人ひとりに寄り添ったご提案を心掛けています。宮永不動産は、福井県に密着して不動産の売買・賃貸管理・相続対策を行う地域専門の不動産会社です。代表は宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・相続対策専門士・2級建築士などの資格を保有し、福井県宅地建物取引業協会の相談員としても活動しています。査定から販売戦略の立案、内覧サポート、税務面のアドバイスまで、ワンストップで対応可能です。無料の訪問査定・売却相談も承っております。福井で不動産売却をご検討の方は、まずはお気軽にお問い合わせください。お問い合わせはこちら以下のページでは、不動産の無料査定について紹介していますので、ぜひご利用ください。以下のページでは、福井県内で取り扱っている賃貸物件や売買物件をご紹介しておりますので、ぜひご覧ください。
不動産売買
2026年6月3日
相続した不動産を売却する流れとは？メリット・費用・税金・注意点も解説
「親から相続した実家をどう処分すればいいのだろう」「住む予定もないし、固定資産税だけが重くのしかかってくる」と、相続をきっかけに不動産の扱いに頭を悩ませていませんか？2024年4月からは相続登記の義務化がスタートし、放置できない問題となっています（※）。そこで本記事では、相続した不動産を売却するまでの流れから売却するメリット、費用・税金、注意点まで体系的に解説します。相続不動産の売却をご検討中の方に、実務目線でお役立ていただける内容です。 ※参照元：法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう所有者不明土地！～」（https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html）目次相続した不動産を売却する流れ相続した不動産を売却するメリット相続した不動産を売却するときの費用・税金相続した不動産を売却するときの注意点福井で相続した不動産の売却に困ったら宮永不動産にご相談ください相続した不動産を売却する流れ相続した不動産の売却は通常の売却と異なり、「相続手続き」と「売却手続き」を並行して進めることが必要です。手順を誤ると登記でつまずいたり、税務上の特例を取り逃したりするリスクもあります。ここでは、不動産の相続から売却までの流れを7ステップに分けて解説します。相続人と遺言書の有無を確認するまず最初に行うべきは、「誰が相続人になるのか」「遺言書があるか」の確認です。遺言書の有無によって、その後の手続きが大きく変わります。公正証書遺言であればそのまま使えますが、自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での「検認」が必要です（法務局保管制度を利用したものを除く）。遺言書がない場合は、民法に定められた法定相続人を戸籍謄本で確定させる作業から始まります。被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍を集める必要があり、想像以上に時間がかかるケースもあります。 ※参照元：法務局「自筆証書遺言と公正証書遺言の違い」（https://houmukyoku.moj.go.jp/oita/page000001_00198.pdf）相続財産に含まれる不動産を調査する次に、被相続人が所有していた不動産を漏れなく洗い出します。「名寄帳（なよせちょう）」を市区町村役場で取得すれば、その自治体内に所有する不動産を一覧で確認できます。固定資産税の納税通知書だけを頼りにすると、非課税の私道や山林などが抜け落ちることがあるので注意が必要です。登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、所有権・抵当権・地上権などの権利関係も併せて調査します。遺産分割協議で不動産の扱いを決める相続人が複数いる場合、不動産をどう分けるかを話し合う遺産分割協議を行います。不動産の分け方には、主に4つの方法があります。現物分割：不動産そのものを誰か一人が相続代償分割：一人が相続し、他の相続人に代償金を支払う換価分割：売却して現金で分ける共有分割：相続人全員で共有名義にする（将来的なトラブルにつながる可能性があるため注意が必要）協議がまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が実印で押印・印鑑証明書を添付します。 ※参照元：e-GOV法令検索「民法」（第906-907条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089）相続登記で不動産の名義を変更する 2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。司法書士に依頼するか、ご自身で法務局に申請します。登記には、登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）が必要です。 ※参照元：法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう所有者不明土地！～」（https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html）不動産会社に査定を依頼する名義変更が済んだら、不動産会社に査定を依頼します。机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があり、実際に売却を進める段階では訪問査定が必須です。複数社に査定を依頼するのが定石ですが、相場とかけ離れた高値を提示する業者には警戒が必要です。地域の取引事例に精通した会社を選ぶことが、適正価格での売却への近道です。売買契約を締結して引き渡す買主が見つかったら、価格・引渡条件・契約不適合責任の範囲などを擦り合わせ、売買契約を締結します。手付金の授受後に住宅ローンの審査や決済準備を経て、所有権移転登記と引渡しを行います。売却後に確定申告を行う売却によって譲渡益が出た場合、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。譲渡損が出た場合でも、特例適用の有無を確認するため申告を検討する価値があります。 ※参照元：e-GOV法令検索「所得税法」（第33条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/340AC0000000033/）相続した不動産を売却するメリット相続した不動産を「とりあえず保有しておく」という判断は、必ずしも得策とは限りません。むしろ売却によって、経済的負担の軽減・管理リスクの解消・相続人間の公平性確保といった複数のメリットが得られます。ここでは、売却を選択することで得られるメリットを解説します。維持費や固定資産税の負担を減らせる不動産を所有しているだけで、固定資産税・都市計画税が毎年かかります。住宅用地の特例が外れた更地や特定空家に指定された建物では、税額が跳ね上がるケースもあります。売却すれば、こうしたランニングコストから解放される点がメリットです。 ※参照元：e-GOV法令検索「地方税法」（第343条と第702条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226）空き家の老朽化や管理の手間を避けられる人が住まない家は、驚くほど早く傷みます。雨漏り・シロアリ・庭木の越境・不法投棄などには、所有者の責任で対応せねばなりません。遠方在住の相続人にとって、物理的・精神的負担は決して軽くありません。現金化することで相続人同士で分けやすくなる不動産は、「分けにくい財産」の代表格です。売却して現金化すれば、相続人間で1円単位で公平に分割できます。これは将来的な親族トラブルを未然に防ぐ、合理的な解決策のひとつです。売却資金を生活費や住み替え費用に活用できるまとまった現金は、お子様の教育資金やご自身の住み替え資金、老後資金といった生きたお金として活用できます。塩漬けにしておくよりも、ライフプランに組み込む方が経済合理性が高くなります。相続した不動産を売却するときの費用・税金「不動産の売却代金がそのまま手元に残る」と思っていると、想定外の出費に驚くことになります。相続不動産の売却には税金・登記費用・仲介手数料・測量費・解体費などの費用・税金が発生します。事前に全体像を把握し、手取り額をシミュレーションしておきましょう。印紙税（売買契約書にかかる税金）売買契約書には、収入印紙を貼付する必要があります。売却金額1,000万円超〜5,000万円以下：1万円売却金額5,000万円超〜1億円以下：3万円（軽減税率適用時）電子契約であれば、印紙税は不要です。弊社（宮永不動産）では電子契約を標準化しておりますので、メール等のやり取りに支障がなければ印紙代の心配はございません。 ※参照元：国税庁「印紙税額」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/tebiki/pdf/08.pdf）国税庁「取引先にメール送信した電磁的記録に関する印紙税の取扱い」（https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/02/10.htm）譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税）譲渡所得税は、以下の計算式で算出されます。譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除所有期間によって、税率が異なります。区分所有期間税率（合計）短期譲渡所得5年以下39.63％長期譲渡所得5年超20.315％ ※相続の場合、被相続人の所有期間を引き継げます。 ※参照元： e-GOV法令検索「租税特別措置法」（第31-32条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/332AC0000000026） e-GOV法令検索「所得税法」（第33条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/340AC0000000033/）国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm）国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm）登録免許税（相続登記・抵当権抹消登記など）相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％です。また、抵当権抹消登記（1件1,000円）と司法書士報酬（5〜10万円程度）が別途かかります。 ※参照元： e-GOV法令検索「不動産登記法」（第76条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123） e-GOV法令検索「登録免許税法」（別表第一）（https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000035）諸費用（仲介手数料・測量費・解体費など）以下の諸費用も必要です。仲介手数料：売却価格×3％＋6万円＋消費税（400万円超の場合）測量費：30〜80万円程度（境界未確定の場合）解体費：木造で坪3〜5万円程度（構造により変動）その他：残置物処分費やハウスクリーニング費など ※参照元：e-GOV法令検索「宅地建物取引業法」（第46条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176）相続した不動産を売却するときの注意点相続不動産の売却は、通常の売却以上に「落とし穴」が多い取引です。登記の不備・取得費の証明・特例の適用要件・境界トラブルなどについて知らずに進めると、数百万円単位の損失につながるおそれがあります。ここでは、売却を後悔しないために気をつけたい8つの注意点を解説します。相続登記を完了しないと売却できない被相続人名義のままでは売却できません。買主への所有権移転の前提として、必ず相続登記を済ませる必要があります。共有名義の場合は相続人全員の同意が必要になる共有不動産の売却には、全員の同意が必須です。一人でも反対すれば、売却は頓挫します。不動産の共有はトラブルの温床になりやすいため、可能な限り単独所有に集約することをおすすめします。取得費が不明だと譲渡所得税が高くなる可能性がある取得費が不明な場合、売却価格の5％を概算取得費として計上することになります。例えば3,000万円で売却した場合、取得費はわずか150万円とみなされ、譲渡所得が膨らんで税負担が大きくなります。古い売買契約書や購入時の領収書、リフォーム費用の記録を徹底的に探しましょう。 ※参照元：国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm） e-GOV法令検索「所得税法施行令」（第85条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/340CO0000000096）空き家の3,000万円特別控除の適用条件を確認する被相続人が居住していた家屋を相続して売却する場合、一定要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例です。主な要件は、以下の通りです。 1981年5月31日以前に建築された家屋区分所有建物（マンション等）でない相続開始直前に被相続人が一人で居住していた相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却売却価格が1億円以下耐震基準を満たすか、または取り壊して売却要件は細かいので、適用可否は専門家への確認が必須です。もちろん弊社（宮永不動産）でも、ご対応が可能です。 ※参照元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm）売却タイミングによって税率が変わる（所有期間5年の区分）所有期間5年を境に、税率が約2倍変わります。相続の場合は被相続人が取得した日から起算できるため、親世代から長く保有された不動産には長期譲渡所得が適用される傾向があります。 ※参照元：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm）境界未確定や越境問題があると売却が難航する「隣地との境界が曖昧だ」「ブロック塀が越境している」「樹木の枝が伸びている」といった問題があると、買主から測量や是正を求められ、引渡しが大幅に遅れることがあります。確定測量図と境界確認書を事前に準備しておくのが理想です。古家付きか更地かで売却方法を検討する築古物件の売却では、「古家付き土地として売るか」「更地にして売るか」の判断が必要です。解体すれば固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がるため、解体するタイミングは慎重に判断しましょう。一方で、買主のニーズによっては更地の方が早く売れるケースもあります。相続放棄や他の相続財産とのバランスに注意する明らかに負債超過の場合は、相続放棄（3か月以内）も選択肢です。ただし放棄すると預貯金などプラスの財産も含めてすべて受け取れなくなるため、相続財産全体のバランスを冷静に評価してから判断する必要があります。また、相続放棄に対して誤解されている方が少なくありません。相続放棄をしたとしても、状況によっては不動産の管理・保存に関する責任が一定期間残る場合があります。「放棄すれば完全に関係がなくなる」とは限らないため、安易な判断には注意が必要です。だからこそ、普段から資産の換金価値や出口戦略を把握しておくことが重要です。 ※参照元：裁判所「相続の放棄の申述」（https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_13/index.html）福井で相続した不動産の売却に困ったら宮永不動産にご相談ください相続不動産の売却は、法務・税務・不動産実務が複雑に絡み合う手続きです。「何から手をつければいいかわからない」「相続人同士で意見がまとまらない」「税金で損をしたくない」といったお悩みを抱えている方は、ぜひ株式会社宮永不動産にご相談ください。本記事の監修者宮永真孝（ミヤナガマサタカ）所属株式会社宮永不動産役職代表取締役保有資格宅地建物取引士／二級建築士／不動産コンサルティングマスター／賃貸不動産経営管理士／相続対策専門士／土地活用プランナー／古民家鑑定士／福井県震災建築物応急危険度判定士／一級土木施工管理技士／測量士／コンクリート技師／二種下水道技術検定自己紹介土木建設業でコンクリート構造物や土地に関する設計・施工の経験を積み、二級建築士として建築業務にも携わっています。不動産コンサルティングマスターとして資産活用の提案も行うほか、福井県宅地建物取引業協会の理事・無料相談員として幅広い不動産相談に対応しています。建築・土地・不動産の知識と経験を活かし、お客様一人ひとりに寄り添ったご提案を心掛けています。宮永不動産では、宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・相続対策専門士・2級建築士など多数の資格を持つ代表が、お客様一人ひとりの状況に寄り添ったご提案をいたします。福井県宅地建物取引業協会の相談員としての豊富な経験を活かし、司法書士・税理士・土地家屋調査士などの専門家とも連携し、ワンストップで相続不動産のご売却をサポートいたします。机上査定・訪問査定は、もちろん無料です。「まだ売るかどうか決めていない」段階のご相談も大歓迎です。福井で相続不動産の売却にお悩みなら、まずはお気軽にお問い合わせください。お問い合わせはこちら以下のページでは、不動産の無料査定について紹介していますので、ぜひご利用ください。以下のページでは、福井県内で取り扱っている賃貸物件や売買物件をご紹介しておりますので、ぜひご覧ください。
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