不動産売買

相続した不動産を売却する流れとは？メリット・費用・税金・注意点も解説

「親から相続した実家をどう処分すればいいのだろう」「住む予定もないし、固定資産税だけが重くのしかかってくる」と、相続をきっかけに不動産の扱いに頭を悩ませていませんか？2024年4月からは相続登記の義務化がスタートし、放置できない問題となっています（※）。 そこで本記事では、相続した不動産を売却するまでの流れから売却するメリット、費用・税金、注意点まで体系的に解説します。相続不動産の売却をご検討中の方に、実務目線でお役立ていただける内容です。 ※参照元：法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう 所有者不明土地 ！～」（https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html） 目次 相続した不動産を売却する流れ 相続した不動産を売却するメリット 相続した不動産を売却するときの費用・税金 相続した不動産を売却するときの注意点 福井で相続した不動産の売却に困ったら宮永不動産にご相談ください 相続した不動産を売却する流れ 相続した不動産の売却は通常の売却と異なり、「相続手続き」と「売却手続き」を並行して進めることが必要です。手順を誤ると登記でつまずいたり、税務上の特例を取り逃したりするリスクもあります。ここでは、不動産の相続から売却までの流れを7ステップに分けて解説します。  相続人と遺言書の有無を確認する まず最初に行うべきは、「誰が相続人になるのか」「遺言書があるか」の確認です。遺言書の有無によって、その後の手続きが大きく変わります。 公正証書遺言であればそのまま使えますが、自筆証書遺言の場合は家庭裁判所での「検認」が必要です（法務局保管制度を利用したものを除く）。遺言書がない場合は、民法に定められた法定相続人を戸籍謄本で確定させる作業から始まります。 被相続人の出生から死亡までのすべての戸籍を集める必要があり、想像以上に時間がかかるケースもあります。  ※参照元：法務局「自筆証書遺言と公正証書遺言の違い」（https://houmukyoku.moj.go.jp/oita/page000001_00198.pdf） 相続財産に含まれる不動産を調査する 次に、被相続人が所有していた不動産を漏れなく洗い出します。「名寄帳（なよせちょう）」を市区町村役場で取得すれば、その自治体内に所有する不動産を一覧で確認できます。 固定資産税の納税通知書だけを頼りにすると、非課税の私道や山林などが抜け落ちることがあるので注意が必要です。登記事項証明書（登記簿謄本）を取得し、所有権・抵当権・地上権などの権利関係も併せて調査します。  遺産分割協議で不動産の扱いを決める 相続人が複数いる場合、不動産をどう分けるかを話し合う遺産分割協議を行います。 不動産の分け方には、主に4つの方法があります。 現物分割：不動産そのものを誰か一人が相続 代償分割：一人が相続し、他の相続人に代償金を支払う 換価分割：売却して現金で分ける 共有分割：相続人全員で共有名義にする（将来的なトラブルにつながる可能性があるため注意が必要） 協議がまとまったら遺産分割協議書を作成し、相続人全員が実印で押印・印鑑証明書を添付します。  ※参照元：e-GOV法令検索「民法」（第906-907条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/129AC0000000089） 相続登記で不動産の名義を変更する 2024年4月から相続登記が義務化され、相続を知った日から3年以内に登記をしないと、10万円以下の過料が科される可能性があります。司法書士に依頼するか、ご自身で法務局に申請します。登記には、登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）が必要です。  ※参照元：法務局「相続登記が義務化されました（令和６年４月１日制度開始）～なくそう 所有者不明土地 ！～」（https://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/page000275.html） 不動産会社に査定を依頼する 名義変更が済んだら、不動産会社に査定を依頼します。机上査定（簡易査定）と訪問査定の2種類があり、実際に売却を進める段階では訪問査定が必須です。  複数社に査定を依頼するのが定石ですが、相場とかけ離れた高値を提示する業者には警戒が必要です。地域の取引事例に精通した会社を選ぶことが、適正価格での売却への近道です。  売買契約を締結して引き渡す 買主が見つかったら、価格・引渡条件・契約不適合責任の範囲などを擦り合わせ、売買契約を締結します。手付金の授受後に住宅ローンの審査や決済準備を経て、所有権移転登記と引渡しを行います。 売却後に確定申告を行う 売却によって譲渡益が出た場合、翌年の2月16日〜3月15日に確定申告が必要です。譲渡損が出た場合でも、特例適用の有無を確認するため申告を検討する価値があります。 ※参照元：e-GOV法令検索「所得税法」（第33条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/340AC0000000033/） 相続した不動産を売却するメリット 相続した不動産を「とりあえず保有しておく」という判断は、必ずしも得策とは限りません。むしろ売却によって、経済的負担の軽減・管理リスクの解消・相続人間の公平性確保といった複数のメリットが得られます。ここでは、売却を選択することで得られるメリットを解説します。  維持費や固定資産税の負担を減らせる 不動産を所有しているだけで、固定資産税・都市計画税が毎年かかります。住宅用地の特例が外れた更地や特定空家に指定された建物では、税額が跳ね上がるケースもあります。売却すれば、こうしたランニングコストから解放される点がメリットです。  ※参照元：e-GOV法令検索「地方税法」（第343条と第702条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/325AC0000000226） 空き家の老朽化や管理の手間を避けられる 人が住まない家は、驚くほど早く傷みます。雨漏り・シロアリ・庭木の越境・不法投棄などには、所有者の責任で対応せねばなりません。遠方在住の相続人にとって、物理的・精神的負担は決して軽くありません。  現金化することで相続人同士で分けやすくなる 不動産は、「分けにくい財産」の代表格です。売却して現金化すれば、相続人間で1円単位で公平に分割できます。これは将来的な親族トラブルを未然に防ぐ、合理的な解決策のひとつです。 売却資金を生活費や住み替え費用に活用できる まとまった現金は、お子様の教育資金やご自身の住み替え資金、老後資金といった生きたお金として活用できます。塩漬けにしておくよりも、ライフプランに組み込む方が経済合理性が高くなります。 相続した不動産を売却するときの費用・税金 「不動産の売却代金がそのまま手元に残る」と思っていると、想定外の出費に驚くことになります。相続不動産の売却には税金・登記費用・仲介手数料・測量費・解体費などの費用・税金が発生します。事前に全体像を把握し、手取り額をシミュレーションしておきましょう。  印紙税（売買契約書にかかる税金） 売買契約書には、収入印紙を貼付する必要があります。 売却金額1,000万円超〜5,000万円以下：1万円 売却金額5,000万円超〜1億円以下：3万円（軽減税率適用時） 電子契約であれば、印紙税は不要です。弊社（宮永不動産）では電子契約を標準化しておりますので、メール等のやり取りに支障がなければ印紙代の心配はございません。  ※参照元： 国税庁「印紙税額」（https://www.nta.go.jp/publication/pamph/inshi/tebiki/pdf/08.pdf） 国税庁「取引先にメール送信した電磁的記録に関する印紙税の取扱い」（https://www.nta.go.jp/law/shitsugi/inshi/02/10.htm） 譲渡所得税（所得税・住民税・復興特別所得税） 譲渡所得税は、以下の計算式で算出されます。 譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）− 特別控除 所有期間によって、税率が異なります。 区分所有期間税率（合計）短期譲渡所得5年以下39.63％長期譲渡所得5年超20.315％ ※相続の場合、被相続人の所有期間を引き継げます。  ※参照元： e-GOV法令検索「租税特別措置法」（第31-32条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/332AC0000000026） e-GOV法令検索「所得税法」（第33条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/340AC0000000033/） 国税庁「No.3211 短期譲渡所得の税額の計算」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3211.htm） 国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm） 登録免許税（相続登記・抵当権抹消登記など） 相続登記の登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％です。また、抵当権抹消登記（1件1,000円）と司法書士報酬（5〜10万円程度）が別途かかります。  ※参照元： e-GOV法令検索「不動産登記法」（第76条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/416AC0000000123） e-GOV法令検索「登録免許税法」（別表第一）（https://laws.e-gov.go.jp/law/342AC0000000035） 諸費用（仲介手数料・測量費・解体費など） 以下の諸費用も必要です。 仲介手数料：売却価格×3％＋6万円＋消費税（400万円超の場合） 測量費：30〜80万円程度（境界未確定の場合） 解体費：木造で坪3〜5万円程度（構造により変動） その他：残置物処分費やハウスクリーニング費など ※参照元：e-GOV法令検索「宅地建物取引業法」（第46条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/327AC1000000176） 相続した不動産を売却するときの注意点 相続不動産の売却は、通常の売却以上に「落とし穴」が多い取引です。登記の不備・取得費の証明・特例の適用要件・境界トラブルなどについて知らずに進めると、数百万円単位の損失につながるおそれがあります。ここでは、売却を後悔しないために気をつけたい8つの注意点を解説します。  相続登記を完了しないと売却できない 被相続人名義のままでは売却できません。買主への所有権移転の前提として、必ず相続登記を済ませる必要があります。  共有名義の場合は相続人全員の同意が必要になる 共有不動産の売却には、全員の同意が必須です。一人でも反対すれば、売却は頓挫します。不動産の共有はトラブルの温床になりやすいため、可能な限り単独所有に集約することをおすすめします。 取得費が不明だと譲渡所得税が高くなる可能性がある 取得費が不明な場合、売却価格の5％を概算取得費として計上することになります。例えば3,000万円で売却した場合、取得費はわずか150万円とみなされ、譲渡所得が膨らんで税負担が大きくなります。古い売買契約書や購入時の領収書、リフォーム費用の記録を徹底的に探しましょう。 ※参照元： 国税庁「No.3258 取得費が分からないとき」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3258.htm） e-GOV法令検索「所得税法施行令」（第85条）（https://laws.e-gov.go.jp/law/340CO0000000096）  空き家の3,000万円特別控除の適用条件を確認する 被相続人が居住していた家屋を相続して売却する場合、一定要件を満たせば譲渡所得から最大3,000万円を控除できます。被相続人の居住用財産（空き家）に係る譲渡所得の特別控除の特例です。 主な要件は、以下の通りです。 1981年5月31日以前に建築された家屋 区分所有建物（マンション等）でない 相続開始直前に被相続人が一人で居住していた 相続から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却 売却価格が1億円以下 耐震基準を満たすか、または取り壊して売却 要件は細かいので、適用可否は専門家への確認が必須です。もちろん弊社（宮永不動産）でも、ご対応が可能です。 ※参照元：国税庁「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例 」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3306.htm） 売却タイミングによって税率が変わる（所有期間5年の区分） 所有期間5年を境に、税率が約2倍変わります。相続の場合は被相続人が取得した日から起算できるため、親世代から長く保有された不動産には長期譲渡所得が適用される傾向があります。  ※参照元：国税庁「No.3208 長期譲渡所得の税額の計算」（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3208.htm） 境界未確定や越境問題があると売却が難航する 「隣地との境界が曖昧だ」「ブロック塀が越境している」「樹木の枝が伸びている」といった問題があると、買主から測量や是正を求められ、引渡しが大幅に遅れることがあります。確定測量図と境界確認書を事前に準備しておくのが理想です。  古家付きか更地かで売却方法を検討する 築古物件の売却では、「古家付き土地として売るか」「更地にして売るか」の判断が必要です。解体すれば固定資産税の住宅用地特例が外れて税額が上がるため、解体するタイミングは慎重に判断しましょう。一方で、買主のニーズによっては更地の方が早く売れるケースもあります。  相続放棄や他の相続財産とのバランスに注意する 明らかに負債超過の場合は、相続放棄（3か月以内）も選択肢です。ただし放棄すると預貯金などプラスの財産も含めてすべて受け取れなくなるため、相続財産全体のバランスを冷静に評価してから判断する必要があります。  また、相続放棄に対して誤解されている方が少なくありません。相続放棄をしたとしても、状況によっては不動産の管理・保存に関する責任が一定期間残る場合があります。 「放棄すれば完全に関係がなくなる」とは限らないため、安易な判断には注意が必要です。だからこそ、普段から資産の換金価値や出口戦略を把握しておくことが重要です。 ※参照元：裁判所「相続の放棄の申述」（https://www.courts.go.jp/saiban/syurui/syurui_kazi/kazi_06_13/index.html） 福井で相続した不動産の売却に困ったら宮永不動産にご相談ください 相続不動産の売却は、法務・税務・不動産実務が複雑に絡み合う手続きです。「何から手をつければいいかわからない」「相続人同士で意見がまとまらない」「税金で損をしたくない」といったお悩みを抱えている方は、ぜひ株式会社宮永不動産にご相談ください。 宮永不動産では、宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・相続対策専門士・2級建築士など多数の資格を持つ代表が、お客様一人ひとりの状況に寄り添ったご提案をいたします。福井県宅地建物取引業協会の相談員としての豊富な経験を活かし、司法書士・税理士・土地家屋調査士などの専門家とも連携し、ワンストップで相続不動産のご売却をサポートいたします。 机上査定・訪問査定は、もちろん無料です。「まだ売るかどうか決めていない」段階のご相談も大歓迎です。福井で相続不動産の売却にお悩みなら、まずはお気軽にお問い合わせください。 無料査定やお問い合わせはこちら