空き家購入の注意点とは？メリット・デメリット・購入方法も紹介

空き家の購入を検討しているものの、耐震性や修繕費用、法制度の変化など気になる点が多くて一歩踏み出せずにお悩みではありませんか。全国の空き家は900万戸に達し、住宅ストックに占める割合も13.8%まで上昇しています（※）。

本記事では、空き家購入時に押さえておきたい注意点、メリットとデメリット、具体的な購入方法をわかりやすく解説します。福井県内で空き家取得を検討している方が判断材料を整理し、後悔しない選択につなげられますので、ぜひご覧ください。

※参照元:総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要」（2ページ）（https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf）

空き家を購入するときの注意点

空き家には新築住宅と比べて価格の魅力がある一方で、購入前に確認すべき事項が多岐にわたります。建物の状態や税負担、周辺環境まで含めて総合的に検討しなければ、想定外の費用や近隣トラブルにつながります。ここでは、契約前に押さえておきたい7つのチェックポイントを紹介します。 

空き家になった経緯を確認する

空き家になった経緯は、購入判断の起点として最初に確認すべき情報です。相続放棄が絡む物件や事件・事故の履歴がある物件、長期間換気されず湿気の被害が進んだ物件では、購入後のリスクが大きく変わります。

売主や管理会社への聞き取りに加え、登記簿の所有権移転履歴も併せて確認しましょう。経緯が不透明な場合は、価格が安くても購入を見送る判断が賢明です。また、近隣住民からの聞き取りも有効な手段で、周辺の生活環境や過去の水害・地盤沈下といった土地固有の情報を得られる利点があります。 

耐震性能や耐震補強の必要性を確認する 

空き家の耐震性能は、建築確認申請の時期を軸に判断します。1981年6月1日以降に確認申請を受けた建物は新耐震基準の対象で、震度6強から7の地震で倒壊しない水準を求められています（※）。

1981年6月より前の旧耐震基準の建物は、耐震診断と補強工事を前提に資金計画を立てるべきです。木造住宅では2000年6月の壁量規定改正も判断材料になり、建築士による事前診断を推奨します。

参照元:国土交通省「住宅・建築物の耐震化について」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_fr_000043.html） 

建物の老朽化や劣化状況を確認する

建物の劣化状況は、写真と現地確認の両方で把握します。屋根や外壁のひび割れ、雨漏りの痕跡、床の傾き、シロアリ被害は、目視で分かる代表的なチェック項目です。

また、給排水管や電気配線といった見えない部位は、住宅診断（インスペクション）を活用すると精度が上がります。さらに、既存住宅状況調査技術者による診断は既存住宅売買瑕疵保険の付保にもつながり、購入後の不具合発覚に備えられます。

長期空き家は換気不足で内部から傷むため、外観だけの判断は避けるのが賢明です。 

固定資産税や維持管理費を確認する

空き家の維持コストは、固定資産税と管理費用の合算で試算します。2023年12月に改正空家等対策特別措置法が施行され、市区町村長から勧告を受けた管理不全空家および特定空家の敷地は、住宅用地特例（固定資産税の課税標準を1/6等に減額）が解除されます。

放置すると税負担が最大で6倍相当まで膨らむため、購入後の使い方まで含めて維持コストを設計しましょう。

参照元:国土交通省「空家等対策の推進に関する特別措置法の一部を改正する法律」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001621961.pdf） 

残置物の有無を確認する

残置物は、契約前に処分責任の所在を書面で明確にしておくべき項目です。前所有者の家財や仏壇、車両、廃棄物が残ったまま引き渡されると、買主が撤去費用を負担する事態になります。

家電リサイクル法の対象品や畳、ピアノなどは処分単価が高く、数十万円規模の出費につながる場合があります。売買契約書の残置物条項と現況引渡し条件を確認し、処分費用を売主負担とする特約や価格からの控除を交渉しましょう。

トラブル回避には、現況を写真で記録することも欠かせません。 

修繕・リフォームにかかる費用を見積もる

修繕費用の見積もりは、購入前に複数社から取得するのが基本です。屋根や外壁、水回り、内装、設備配管の更新は劣化度合いによって費用差が大きく、想定を超える追加工事が発生することもあります。

工事範囲を「必須の安全確保」「居住性向上」「デザイン刷新」の3段階に分けて優先順位を整理すると、資金計画に無理が出ません。既存住宅売買瑕疵保険や住宅ローン減税の対象になるリフォームもあるため、税制優遇と補助制度の適用可否も並行して確認しましょう。

※参照元：

国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険について」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/jutaku-kentiku.files/kashitanpocorner/consumer/existing_housing.html）

国土交通省「住宅をリフォームした場合に使える減税制度について」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk4_000251.html） 

土地の境界や接道状況を確認する

土地の境界と接道状況は、将来の売却や建替えを左右する重要な要素です。境界標が失われていると、隣地との紛争や境界確定測量費用の負担が発生します。

建築基準法上の道路に2m以上接していない土地は原則として再建築不可（※）となり、建替えや大規模なリフォームができません。購入前に法務局で公図と地積測量図を取得し、現地と照合してください。

地縁のある不動産会社に同行を依頼すると、道路種別や越境物の有無を実務目線で確認できます。 

※参照元：国土交通省「接道義務（建築基準法第43条第1項）」（https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/content/001894185.pdf）

空き家を購入するメリット

空き家の購入には、費用面と自由度の両面で新築や築浅物件にはない利点があります。近年は自治体の支援制度も拡充され、条件が合えば購入と改修の合計コストを大きく抑えられます。ここでは、買主にとって代表的な4つのメリットを整理します。 

新築住宅より安く購入できる

空き家は、同エリアの新築住宅より価格を抑えて取得できます。建物の価値が減価償却により低く評価され、土地単価に近い水準で取引される物件も少なくありません。

総務省の令和5年住宅・土地統計調査によれば、全国の空き家は900万戸で過去最多水準に達し、住宅ストックの13.8%を占めています（※）。供給過多を背景に価格交渉の余地も広く、頭金を圧縮しやすい点が魅力になります。

地方物件では土地付きで数百万円台の取得事例もあり、資金計画の柔軟性を高められます。

参照元:総務省統計局「令和5年住宅・土地統計調査 住宅数概数集計 結果の概要」（https://www.stat.go.jp/data/jyutaku/2023/pdf/kihon_gaiyou.pdf） 

立地や広さの選択肢を広げられる

空き家を検討対象に加えると、立地と広さの選択肢が広がります。人気エリアの新築分譲地は限られる一方、空き家は駅近や中心市街地、学校区の希望条件を満たす物件が中古市場に流通しているからです。

敷地面積や部屋数の点でも、新築の平均的な分譲仕様より広い戸建てを予算内で確保できるケースが目立ちます。福井県のような地方では、庭付き・車庫付きの住宅を都市部の新築マンション並みの予算で購入できる事例もみられます。

家族構成の変化にも対応しやすく、希望条件の優先順位を柔軟に組み立てられる点が強みです。 

自分好みにリノベーションできる

空き家は、既存の建物を活かしながら、間取りや仕上げを柔軟に見直せる点が大きな特徴です。「躯体を活かしたスケルトンリフォーム」から「必要な部分を優先して改修する段階的なリフォーム」まで、予算や生活スタイルに合わせて工事計画を組むことができます。

断熱性能を高める省エネ改修や家事動線を意識した水回りの再配置など、現在の暮らし方に合わせた性能向上も検討できます。また、既存住宅を長く使い続けることは、建物ストックを有効活用するという意味でも価値があるのです。

さらに、設計士と協働することで、既存建物の意匠や素材、地域性を活かしながら、新築にはない個性を持った住まいへ再生することも可能です。物件の取得費と改修費を含めた総額によっては、新築よりも費用を抑えられるケースもあります。

ただし、空き家は建物ごとに劣化状況や改修の必要範囲が大きく異なります。購入前には、建物の状態や必要な工事内容、費用、補助制度などを確認したうえで、無理のない計画を立てることが重要です。

福井で空き家をリノベーションするメリット・デメリットについては、以下のページをご覧ください。

福井の空き家をリノベーションするメリット・デメリットとは？選び方や事例

支援制度を利用できる場合がある

空き家や中古住宅の購入・改修では、自治体独自の支援制度を活用できる場合があります。移住・定住促進を目的とした購入補助やリフォーム費用の一部助成、空き家バンク登録物件を対象とした支援など、制度の内容や対象者、補助額は自治体ごとに異なります。

福井県内でも複数の市町が独自の支援制度を設けており、物件の所在地や世帯要件、耐震性、工事内容などによって利用できる制度が変わります。特に、売買契約や工事着手前の申請が必要な制度もあるため、物件を決めてから調べるのではなく、購入を検討する段階で確認しておくことが重要です。福井の中古住宅購入・リノベーション支援制度については、以下のページをご覧ください。

福井で中古住宅を購入してリノベーションするメリットとは？支援制度・ポイント

また、制度によっては他の補助制度と併用できる場合もありますが、併給条件や対象工事の範囲、申請時期、予算枠などに細かな要件があります。せっかく対象となる制度があっても、申請のタイミングを逃すと利用できないことがあるため、契約前に自治体の相談窓口へ確認しておきましょう。

※参照元：国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」

（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000131.html） 

空き家を購入するデメリット

空き家の取得には利点がある一方で、事前に把握しておくべきリスクも存在します。建物の状態や資金調達、将来の処分可能性に関わる論点は、購入前に冷静に見極めるべきです。ここでは、代表的な4つのデメリットと対処法を紹介します。 

修繕費用が高額になる可能性がある

空き家の修繕費用は、想定を大きく超える金額に達する場合があります。長期間放置された物件では、屋根・外壁・水回り・断熱・耐震・シロアリ対策など複数の工事が必要となり、購入価格を上回るリフォーム費用が発生する事例も珍しくありません。

木造戸建ての全面改修費用は、坪単価30万円〜80万円程度が目安となり、規模によって数百万円から1,000万円超の投資になります。購入前にインスペクションと相見積もりを行い、資金計画と融資枠に修繕費を組み込んでおきましょう。

工事範囲の優先順位づけが判断の鍵を握り、資金ショートを避ける近道になります。 

購入後に建物の不具合が見つかる場合がある

空き家の売買では、引渡し後に隠れた不具合が発覚するケースが起こり得ます。売主が個人の場合、現況有姿・契約不適合責任の免責特約が付されることが多く、雨漏りや構造欠陥が判明しても補償を受けにくい構造です。

対策として、既存住宅売買瑕疵保険への加入や住宅診断の実施、契約書の責任範囲の明文化を組み合わせるのが効果的です。仲介する不動産会社の説明義務の履行と重要事項説明書の記載内容にも目を通し、疑問点は契約前にすべて解消してから署名しましょう。

参照元：

国土交通省「既存住宅流通時の瑕疵担保責任」（17ページ）（https://www.mlit.go.jp/common/001254123.pdf）

国土交通省「既存住宅売買瑕疵保険の概要」（4ページ）（https://www.mlit.go.jp/common/001151924.pdf）

国土交通省「既存瑕疵保険の検査と既存住宅インスペクション・ガイドラインの比較」（18ページ）（https://www.mlit.go.jp/common/001147942.pdf）

住宅ローンの審査が通りにくい場合がある

空き家向けの住宅ローンは、審査が厳しくなる傾向があります。金融機関は担保評価を築年数・耐震性・接道条件で判定するため、旧耐震基準の物件や再建築不可の敷地は融資対象外となる場合があるからです。

フラット35は技術基準を満たすリフォーム前提で融資が可能なメニューを備えており、リフォーム一体型ローンや自治体連携ローンも選択肢に入ります。事前審査を複数の金融機関で並行して進め、必要な補強工事の内容と費用を含めて資金計画を組み立てましょう。 

参照元：

住宅金融支援機構「【フラット35】リノベ」（https://www.flat35.com/loan/lineup/reno/）

住宅金融支援機構「【フラット35】地域連携型」（https://www.flat35.com/loan/lineup/chiikirenkei/index.html）

売却や建て替えが難しい物件もある

空き家の中には、将来の売却や建替えが困難な物件があります。市街化調整区域内の住宅や接道義務を満たさない再建築不可物件、既存不適格建築物、私道持分のない敷地などは次の買主が付きにくく、資産性が低下します。

購入検討時は、都市計画法・建築基準法・宅地建物取引業法上の制約を重要事項説明で確認し、10年後・20年後の出口戦略まで想定するのが賢明になります。地域性や需要見通しを踏まえ、住むだけでなく貸す・売る選択肢が残るかを冷静に評価しましょう。 

空き家を購入する方法

空き家を購入するルートは複数あり、選び方によって出会える物件の傾向や取引条件が変わります。情報の鮮度と信頼性、購入までのスピード感を比較しながら、自分の希望に合う経路を選ぶことが判断の鍵を握ります。ここでは、代表的な5つの方法を紹介します。 

現地を調査する

現地調査は、購入検討の初期段階から欠かせない基本行動です。希望エリアを実際に歩き、外観・周辺環境・生活利便施設・交通アクセス・災害リスクを自分の目で確認しましょう。

空き家の兆候（郵便物の滞留、雑草、雨戸の閉鎖）を発見したら、法務局の登記情報で所有者を調査し、直接交渉できる場合もあります。国土地理院の地形図やハザードマップと組み合わせると、地盤や浸水リスクの把握精度が上がります（※）。

参照元：

国土地理院「地理院地図」（https://maps.gsi.go.jp/#5/36.104611/140.084556/&base=std&ls=std&disp=1&vs=c1g1j0h0k0l0u0t0z0r0s0m0f1）

国土交通省「ハザードマップポータルサイト」（https://disaportal.gsi.go.jp/）

空き家1件だけでなく、複数の物件を比較して相場感を養うのがおすすめです。 

空き家バンクで探す

空き家バンクは、自治体や国が運営する物件情報プラットフォームです。国土交通省が構築する全国版空き家・空き地バンクは、複数自治体の登録物件を一元的に検索でき、地方移住や二拠点居住を検討する買主に向いています。

市場流通しにくい価格帯の物件が見つかる一方、契約手続きや現地確認は買主が主体となる場面が多く、宅地建物取引業者のサポートを併用すると落ち着いて進められます。

参照元:国土交通省「空き家・空き地バンク総合情報ページ」

（https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/sosei_const_tk3_000131.html） 

不動産会社に相談する

地域密着型の不動産会社への相談は、空き家探しで効率的な方法です。宅地建物取引業者は、レインズや自社ネットワークで市場に出る前の情報を持ち、売主との交渉から重要事項説明、契約締結、引渡しまで一貫して支援します。

福井県の物件では、地元の相場感と地縁を持つ会社に依頼するほど、価格交渉と隠れた条件の把握で有利になります。相続や境界問題を伴う空き家では、資格を持つコンサルタントの介在が課題解決を早めます。

不動産会社選びでは、実績・専門資格・地元密着度の3点を確認しましょう。 

不動産ポータルサイトで検索する

不動産ポータルサイトは、幅広い物件を横断的に比較する上で有用な情報源です。エリア・価格帯・面積・築年数といった条件で絞り込めるため、市場相場を把握しながら候補を広げられます。

ただし、掲載情報は物件の魅力を前面に出す構成のため、耐震性・接道・境界・法規制などのマイナス情報は問い合わせて初めて分かる場合が多い点に留意しましょう。気になる物件は現地確認と重要事項説明の内容を照合し、契約前に不動産会社と一次情報ベースで詳細を詰めるのがおすすめです。 

競売や公売を利用する

競売や公売は、市場価格より安く空き家を取得できる可能性がある入札制度です。裁判所の不動産競売は民事執行法に基づき、国税滞納などによる公売は国税徴収法に基づいて実施されます。

※参照元：

裁判所「競売不動産の買受手続」（https://www.courts.go.jp/tokyo/saiban/minzi_section21/kaiuketetuzuki_fudousan/index.html）

国税庁「第94条関係　公売」（https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/chosyu/05/03/02/094/01.htm）

物件明細書・現況調査報告書・評価書などの情報を精査し、内覧できない前提で入札価格を組み立てる必要があります。占有者の立ち退きや契約不適合責任の不適用、引渡命令の申立てといった専門知識を要する場面が多く、司法書士や競売経験のある不動産会社の伴走を推奨します。

準備不足のまま参加すると想定外の負担を招くことがあるので、ご注意ください。

福井で空き家を購入するなら宮永不動産にご相談ください

空き家の購入判断で押さえておきたい要点を整理します。

• 建物の状態と耐震性能、境界、接道を購入前に現地と書類の両面で確認する
• 法改正により、管理不全空家への勧告で住宅用地特例が解除される
• 修繕費用と維持管理費を含めた総額で資金計画を組み立てる
• 空き家バンクや自治体の補助制度を活用しつつ、地元密着の不動産会社と連携する

空き家の購入は、正しい情報と専門家の伴走があれば、暮らしと資産形成の両方に大きな選択肢を開いてくれます。

株式会社宮永不動産は、福井県の地域事情に精通した宅地建物取引士・不動産コンサルティングマスター・相続対策専門士が在籍し、空き家の売買から相続、活用まで一貫してサポートいたします。無料相談を随時受け付けておりますので、空き家購入で気になる点がございましたらお気軽にお問い合わせください。

以下のページでは、宮永不動産の事業内容をご紹介していますので、ぜひご覧ください。

以下のページでは、福井県内で取り扱っている売買物件をご紹介しておりますので、ぜひご覧ください。

本記事の監修者

宮永真孝（ミヤナガマサタカ）

所属

株式会社宮永不動産

役職

代表取締役

保有資格

宅地建物取引士／二級建築士／不動産コンサルティングマスター／賃貸不動産経営管理士／相続対策専門士／土地活用プランナー／古民家鑑定士／福井県震災建築物応急危険度判定士／一級土木施工管理技士／測量士／コンクリート技師／二種下水道技術検定

自己紹介

土木建設業でコンクリート構造物や土地に関する設計・施工の経験を積み、二級建築士として建築業務にも携わっています。不動産コンサルティングマスターとして資産活用の提案も行うほか、福井県宅地建物取引業協会の理事・無料相談員として幅広い不動産相談に対応しています。建築・土地・不動産の知識と経験を活かし、お客様一人ひとりに寄り添ったご提案を心掛けています。